全国“地王潮”来袭，楼市风向几何？

本文聚焦当下全国房地产市场出现的新一轮“地王潮”现象，详细介绍了核心城市如杭州、北京、成都、上海、天津等地高价地成交情况，分析了优质高价地涌现的原因，探讨了参与抢夺“地王”的主体特点以及“地王潮”对楼市的影响和预期。

当下，房地产市场正呈现出一种新的态势。核心城市、核心区域的土地市场热度持续攀升，这种热度就像星星之火，有望逐步蔓延至其他城市，进而在推动楼市企稳的进程中扮演至关重要的角色。

目前，全国范围内正掀起新一轮“地王潮”。3月25日，杭州的土地市场再度成为焦点。一宗宅地以楼面价7.74万元/平方米的高价成交，溢价率高达69.86%。这一价格不仅刷新了不到两个月前刚创下的“单价地王”纪录，也是杭州全面取消新房限价后，不到半年时间内第三次刷新最高单价。

而在几日前，北京也诞生了新的单价“地王”。海淀区上地板块的一宗宅地，以10.23万元/平方米的楼面价创下了北京土拍历史新高，同时也是北京首宗楼面价突破10万+的地块。

3月11日，成都高新区的一宗宅地楼面价突破3万元/平方米，溢价率达到70.43%，刷新了成都历史最高单价。稍早之前，上海静安寺社区成交的一宗袖珍地块，楼面价更是高达16.23万元/平方米，不仅问鼎上海楼面价纪录，还打破了全国“单价地王”纪录。此外，天津开年首场土地拍卖中，和平区宅地拍出4.35万元/平方米的楼面价，创下自2018年以来的最高纪录。

从这几个核心城市开始，高价地现象如同风暴一般席卷全国，这似乎预示着楼市的转向已经悄然开启。中原地产高级研究经理卢文曦分析指出：“这和近期一二线城市房地产市场不断回暖、市场情绪攀高有直接关系。这也给了市场一个信号，就是今年楼市‘小阳春’成色会比去年好很多。开发商越来越注重在一线、强二线城市拿地，预计这种市场热度会蔓延至更多城市。”

优质高价地涌现

在房地产市场止跌回稳的大背景下，核心城市的土地市场率先迎来回暖。越来越多的城市纷纷拿出了自己的“压箱底”优质地块，迅速点燃了市场行情。

3月25日，杭州的土地拍卖市场异常火爆。当天共卖出4宗地块，并且全部溢价成交，平均溢价率达到52%，总收金101.53亿元。其中最受关注的水电新村地块，经过72轮激烈竞拍，最终以7.74万元/平方米的成交楼面价、52亿元的总价，成为杭州宅地新“地王”。该地块地理位置十分优越，周边豪宅挂牌价超过10万元/平方米。

两个月前的1月24日，杭州拱墅区的一宗地块成交，溢价率71.25%，楼面价6.48万元/平方米，刷新了当时杭州的单价纪录。值得注意的是，这两宗“地王”的竞得者均为滨江集团。

在优质宅地的带动下，杭州土地市场持续保持高热状态。克而瑞数据显示，截至3月25日，今年杭州已有7宗涉宅地块溢价率超过50%，溢价率超过20%的涉宅地块有20宗。

粤港澳大湾区创新智库常务副主席姚育宾表示，近些年来，杭州通过优化城市规划，加速产业转型升级，重点布局数字经济，涌现出了杭州科技“六小龙”企业等。这些举措带动了大量高端人才和优质企业向杭州聚集，当地土地需求迅速升温，核心地段更是“一地难求”。在这种火爆的抢地行情下，自然催生出了杭州地价的“天花板”。

今年以来，北上广深4个一线城市以及以杭州、成都为代表的二线城市，多次拍出高价地，而且这些地块均为优质地块。例如北京海淀区拍出的单价“新地王”，所处的上地板块兼具产业优势和学区优势。

根据CRIC监测的重点城市周度土地市场数据，3月17日 – 3月23日平均溢价率升至14.7%，并且已经连续5周保持在10%以上。3月26日，上海市静安区土地推介会上，最受关注的大宁地块将于3月28日摘牌，起始楼面价突破7万元/平方米，有望刷新区域单价纪录。

中国房地产业协会副会长、易居房地产研究院院长丁祖昱表示，“地王”频现主要有三个原因。一是全国两会以来，政策端多次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，这极大地提振了市场信心。二是一二线城市采取多批次、缩量提质的供地策略起到了“对症下药”的作用。通过核心地段优质地块的供应，后续入市将形成“优质地块 – 高溢价成交 – 市场信心提振”的正向循环。三是房企投资信心持续修复，且愈加注重利润率和安全性，核心城市优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。

谁在抢夺“地王”？

几乎每一轮“地王潮”，都与楼市复苏紧密相连。在中国房地产历史上，共出现过4次“地王潮”，分别是2005年、2009年、2013年、2016年。而今年这波“地王潮”呈现出两个明显特点。

其一，集中于一线和强二线城市，而非全国性的。部分弱二线城市、更多三四线城市的土地市场，仍以底价成交为主，城市之间的分化进一步加剧。例如，3月26日，苏州高新区一宗涉宅用地以6.3亿元成交，溢价率仅0.8%；宁波北仑区大碶街道宅地以底价2.74亿元成交。粤开证券首席经济学家罗志恒指出：“这是房企基于对市场风险管控和利润追求，投资策略更倾向于聚焦核心城市，加速补充核心城市土储，而对三四线城市仍保持谨慎态度。”

其二，这波“地王潮”主要是由国企央企拉动，民企极少参与。不过，被称为“杭州地产一哥”的滨江集团是个特例。2024年滨江集团斩获23宗地，其中22宗位于杭州。自去年10月以来，杭州土拍市场成交楼面价屡创新高，滨江集团对此贡献颇大。1月24日，经过220轮竞价，滨江集团以54.56亿元竞得杭州湖墅单元地块，成交楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%。接着在3月25日杭州土拍中，又高价拿下两宗地块，一宗是水电新村“新地王”地块，另一宗是钱江新城二期宅地，总价25.38亿元、楼面价4.18万元/平方米。在2024年滨江集团媒体恳谈会上，滨江集团表示，将继续深耕杭州市场，将资源集中投向杭州优质地段和项目。

3月18日，北京海淀区楼面价超10万元/平方米的“地王”，竞得者是中海地产，以75.02亿元拿下，溢价率27.93%。2月25日，上海静安寺社区楼面价超16万元/平方米的“地王”，竞得者是静安区国资委100%持股的上海静投置新城市更新建设有限公司。3月11日，成都首宗楼面价破3万元/平方米的“地王”，竞得者是招商蛇口，该地块成交总价27亿元，溢价率70.4%。

这轮“地王潮”还有一个特点，即由高能级城市持续推出优质地块拉动，背后更多的是稳地价、稳房价、稳市场的预期信号。瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿称：“近期核心城市土拍热度走高，对市场产生了一定影响，土地价格上升，对于一二手房的价格预期，形成了反向引导作用。随着核心城市、核心区域土地市场热度不断提升，有望逐步扩散至其他城市，从而在推动楼市企稳中发挥重要作用。”

本文围绕全国新一轮“地王潮”展开，详细阐述了核心城市土地市场高价地频现的情况，分析了优质高价地涌现的原因，包括政策提振信心、供地策略有效以及房企投资倾向等。同时指出“地王潮”呈现出集中于核心城市、国企央企主导等特点，且这种热度有望推动楼市企稳。