2025年3月土地市场：规模缩量，核心城市土拍热度引领回暖

本文聚焦2025年3月土地市场情况，分析了土地供应、成交、溢价率、流拍率等多方面数据，展现了核心城市土拍高热、整体市场缩量提质的态势，并对未来市场趋势进行了展望。

据相关报道，2025年3月的土地市场依旧维持着缩量的趋势。从数据上来看，土地交易量持续同比下滑，成交建筑面积同比下降了25%。不过，值得注意的是，一二线城市的成交占比有所提升，这使得成交金额同比降幅仅为2%。

在市场热度方面，京沪杭蓉等核心城市表现十分突出，频频拍出高溢价地块。3月份土地平均溢价率达到了17%，继2月份之后再度创下新高。这一现象的背后，得益于一系列稳楼市政策的发布。这些政策让核心城市的发展预期显著好转，再加上闲置用地回收、存量商品房收储等工作的积极推进，优质地块的土拍持续升温。

从月末快报数据可知，3月土地成交建筑面积低于2月同期，这是自2019年以来首次出现这种情况。核心城市的热度延续高涨，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。截至3月25日，本月土地供应面积为4272万平方米，环比上升58%；成交建面2097万平方米，环比下降16%。平均溢价率为17.09%，2025年一季度月度土拍溢价率实现“三连阳”，3月平均溢价率已经与2021年同期高位相当。

展望未来，在政策层面，供给侧将通过收购存量商品房、闲置土地收储来优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，从而缓解库存压力。需求侧则会加快构建“好房子”标准体系，提高新出让地块的产品力，同时促消费政策也会支持居民的房价预期。基于这些因素，预计二季度核心城市的土拍热度有望继续保持，高总价、高溢价地块也将愈发常见。从整体规模趋势来看，2025年土地供求规模仍将处于低位运行。在热度方面，随着年中三四线城市供地占比的上升，溢价率指标可能会出现结构性的环比调整，但与往年同期相比，2025年仍将是2022年以来土拍热度表现最好的一年。土地市场的合理控量以及持续回暖，也将增强购房者的信心，助力2025年房地产市场加快构建发展新模式。

规模延续同比缩量，成交金额同比微降

在土地供应方面，截至2025年3月25日，本月土地供应量为4272万平方米，季节性环比上升58%，但同比仍下降约5%，供给端继续呈现缩量提质的态势。本月低密地块占比继续维持在高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.98，连续8个月低于2.0。南京、杭州、重庆、福州等城市供应宅地平均容积率均在2.0以下。

截至截稿时，一线城市中只有北京有1宗宅地挂牌，广州和上海挂牌地块均为商办用地。北京通州老城宅地于3月初挂牌，起拍总价23.3亿元，容积率2.5，起拍楼板价2.7万元/平方米，而同区域优质新房售价在6.5万元/平方米左右。

二线城市方面，本月成都、杭州、苏州新增出让底价超过50亿元，其中成都出让建面超过150万平方米。从单个地块来看，杭州余杭区未来科技城宅地出让底价最高，达到36.1亿元，容积率2.4，建面20万平方米，起拍楼板价1.8万元/平方米，周边新房价格在3.5万元/平方米左右。该宗宅地西侧紧邻滨江集团宅地项目（建面13万平方米），滨江项目土地于2024年年末出让，成交楼板价为2.07万元/平方米。南京秦淮区城南挂牌宅地起拍楼板价最高，达到3万元/平方米，地块起拍总价10.4亿元，容积率仅有1.2，限高35米，目前消化周期仍在6个月以内，平均每个月新房成交可在150套以上，目前周边洋房层项目在售均价在5万元/平方米以上，二手房价格在5万元/平方米左右。

3月份土地供应量如期环比增加，但同比仍在持续回落，各地依旧延续缩量提质的趋势。并且在京沪杭苏蓉一季度土拍热度高涨之后，南京、重庆、福州、南昌等城市也进一步优化了供地结构，本月挂牌宅地平均容积率均在2.0以下，且优质板块供地有所增加。得益于赤字率提升、特别国债、专项债对地方财政的支持，以及新房销售端持续向好的正反馈，预计2025年土地供给侧将继续保持结构性优化，通过稳定土拍热度来增强市场信心，助力房地产市场加快构建发展新模式。

在土地成交方面，截至3月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2097万平方米，环比下降16%，同比下降25%。成都、石家庄、厦门成交建面超过50万平方米，杭州、北京、成都、厦门、苏州成交金额超过50亿元。京沪杭苏蓉出现了多宗高总价高溢价地块，宁波、沈阳也有高溢价地块拍出。由于一二线优质地块成交占比持续处于高位，本月平均楼板价达到3855元/平方米，同比上升30%。

溢价率重回2021年初高位 沈阳时隔6年再现高热地块

从市场热度来看，截至截稿时3月平均溢价率为17.1%，较上月全月提升了约6个百分点。北京、上海、杭州、苏州、成都等多地均有高总价高溢价地块成交。在本月成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%，其中杭州、苏州平均溢价率分别高达42%和38%。杭州滨江区府宅地、成都高新大源板块宅地均拍出了七成左右的溢价率。除了上述核心城市土拍维持高热之外，宁波、沈阳本月土拍热度也有所提升。其中沈阳浑南区宅地经过60轮竞价，拍出了17.5%的溢价率，而沈阳市区上一次出现溢价率超过15%的宅地，还是在6年前的2019年3月。

得益于京沪杭蓉等城市土拍热度的维持，以及需求侧信心的持续提振，2025年土地市场竞拍信心持续处于高位。正如上月预计的那样，宁波、沈阳等更多城市也迎来了高溢价地块成交。预计更多城市和区域的土地市场将加速企稳，随着闲置用地回收、存量房收储的加快推进，也将有更多高流量板块迎来土拍热度的回升。就全年发展趋势而言，尽管年中三四线城市供地占比季节性上升可能会拉低整体溢价率，但优质地块占比提升将支持土拍热度延续，2025年有望成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年。

3月土地流拍率为14%，与2月份大致持平。具体来看，本月常州、哈尔滨、长春均有宅地流标或撤牌。其中常州有7宗地块流拍，均位于远郊金坛区，流拍地块容积率不高，均为2.0左右，但由于未来销售前景的确定性不足，最终均未能成功出让。

总价榜分属6市，北京刷新城市楼板价纪录

3月份总价和单价榜单的集中度显著下降，总价TOP10分属6市，单价TOP10分属7市。在总价TOP10中，杭州占据4席位置，均来自西兴、四堡七堡、城东新城、之江等热点板块。榜首北京宅地成交总价达到75亿元，也是本月单价榜单第一。苏州园区湖西宅地排在第二，该地块容积率1.6，起拍底价36.6亿元，经182轮竞价后由绿城摘得，成交总价53.2亿元，平均楼板价4万元/平方米，溢价率45%。地块周边1公里内新房已经断供接近10年，周边高端二手房挂牌价可达8万元/平方米以上。

在单价榜方面，榜首为北京海淀区宅地，成交楼面价10.23万元/平方米，创下北京土拍历史新高。杭州西兴单元宅地排在第二，成交楼板价7.7万元/平方米，同样刷新了杭州地价纪录。

本文详细分析了2025年3月土地市场的状况，包括土地供应缩量提质、成交规模下滑但一二线城市表现突出、溢价率创新高、部分城市土拍热度提升、流拍率稳定以及榜单集中度下降等情况。展望未来，核心城市土拍热度有望延续，2025年土地市场整体热度或为2022年以来最佳，土地市场的变化也将助力房地产市场构建发展新模式。