本文围绕深圳房地产和房贷市场展开，通过国有大行房贷业务经理陈涛的视角，介绍了深圳楼市近年来的发展变化，包括按揭规模、政策影响、市场成交情况、竞争格局以及未来趋势等方面。
陈涛（化名），一位见证了深圳房地产20年发展历程的国有大行房贷业务经理，对当下深圳房地产和房贷市场的现状感到颇为无奈。他透露：“2024年全年的按揭规模还不到2023年的五分之一，这样的数据在以前是根本无法想象的。”
陈涛所在的机构，是该国有大行深圳地区最大的专业支行之一。这家支行与金地、华润、宝能等大型地产公司有着悠久的合作历史。在2016 – 2018年的高光时刻，仅仅一个支行的年按揭贷款规模就超过了百亿元。
在陈涛看来，近三年来，由于政策和经济环境等多重因素的影响，购房者的收入和信心受到了直接的冲击，市场至今仍处于弱复苏的恢复阶段。
不过，自2024年9月底取消限售政策以来，陈涛明显感受到客户的热度有所升温，尤其是在去年11月深圳取消豪宅税之后。无论是购房者的信心和兴趣，还是业务量数据，均呈现出明显的上升趋势。
3月17日，国家统计局发布了2025年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，在一线城市中，深圳新房价格自2024年10月份以来环比持续正增长，已经连续上涨了5个月，无疑是70城中“止跌回稳”的典型代表。
3月16日，深圳进一步宣布了房贷利好措施，提升公积金贷款额度，并且公积金贷款首付比例不再区分首套二套，最低首付款比例统一调整为20%。
陈涛分析认为，随着各类限购限售政策的不断优化，加上首付和利率的下调，有效地烘托了市场气氛，增强了市场信心。刚需人群的购房需求得到释放，带动了交易量的回暖，而高端住宅的成交则提振了房屋均价。
3月份即将结束，陈涛盘点了第一季度的业绩，稍微松了一口气。目前，支行个贷完成规模已经接近去年全年的规模。如果这一良好势头能够持续下去，极有可能会恢复到2023年的规模。
观察：刚需带动交易、豪宅带动价格
陈涛表示，与往年成交拉升房价的情况不同，现在是通过降价来带动交易，主要体现在利率价格和房价两个方面。
例如，本周深圳观山海楼盘热销，其总价在700万 – 1100万之间。该楼盘热销的一个重要原因就是降价，其均价在7万左右，与周围楼盘均价10万形成了强烈的反差。此外，信贷、公积金政策对买家已经具备了一定的吸引力，降低了购房门槛。
在刚需方面，人才房交易也为深圳银行业带来了不少按揭业务。
陈涛介绍，深圳现在大量推出人才房和共有产权房，这对深圳户口的首次购房者比较友好。比如南山区即将推出5000套规模的人才房楼盘，对比周边楼盘相当于“半价入市”，这部分贷款需求也在快速上升。
陈涛凭借多年的业务沉淀，形成了一个显著的业务特点：擅长一手豪宅项目。在深圳南山、福田和前海等区域的高档住宅市场，经常能看到他的身影。
据陈涛观察，自2024年11月深圳取消豪宅税以来，高端住宅一二手市场的交易开始增多。不少来自江浙等外地的购房人涌入市场，而且绝大部分都有企业实体；也有部分香港投资者，但他们基本不采用按揭贷款的方式。
乐有家数据显示，截至3月，深圳住宅1500万以上的总价成交占比从去年9月的1.7%上升到了4.30%。
在陈涛看来，这部分企业家愿意购入总价高、面积大的高端住宅，有多重原因。一方面，目前企业和资产的投资机会确实不多，一线城市的豪宅在他们眼中仍然具有保值功能，可谓是“矮子里面选将军”；另一方面，经过政策和价格、利率的轮番下调，尤其是2024年9月26日前后的政策表态，让部分人判断楼市已经接近底部。
存量竞争，一手按揭市场是银行内卷重灾区
陈涛从事房贷业务近20年，他认为近两年的同业竞争是“最为惨烈”的一个时期。
大型银行的业务基础相对于中小银行要更加稳固。相对而言，深圳数十家股份行、城农商行分行成立时间并不算长，且互相之间的定位和模式较为雷同，相互竞争导致市场份额有明显的此消彼长。
在严格控风险的要求下，陈涛表示，即便是针对人才房这种100万 – 200万左右的按揭业务，对购房者的收入来源审核也非常严格和谨慎。
陈涛坦诚，其所在支行冲业绩，主要靠大额度的高端住宅按揭来带动。不过，与高峰期相比，现在豪宅成交按揭数量“少了一大半”。
陈涛表示，现在深圳地产和按揭市场处于存量竞争格局，不少中小银行不得不采取一些变通的方法来争夺业务。虽然有明确要求不得用返利返点拉拢业务，但依然会有各种变相的手段。
他所在的大行对相关政策要求非常严格，而且在机制上基本杜绝了分支行寻找中介机构拉拢业务的可能，因此被其他银行抢走了部分一手楼盘的房贷业务。
近两年出现了一些极端的竞争情况，轻则将所有奖励提成都给开发商工作人员，重则倒贴费用来获取房贷业务。陈涛认为这种现象“可以理解”，因为中小银行必须要保持资产负债规模才能保证费用计提、资源划拨。
成交回升，预计利率和房价会继续下降
乐有家数据显示，春节后深圳楼市也在快速恢复。2月深圳一二手住宅网签总量达到6161套，同比增长119%。
陈涛表示，综合从地产行业和市场了解到的信息研判，公积金、商业贷款的门槛和额度还会继续优化，利率水平应该还会继续下调。与此同时，开发商和二手业主在市场压力下议价空间会加大，会促使他们降低成交价格，以达到“以价换量”的目的。
同时，深圳楼盘成交呈现的区域分化越来越明显。在一哄而上抢购的情况大量减少之后，购房者越来越理性，也越来越挑剔。这种情况在二手房市场表现得尤为明显，同一个小区不同栋，同一栋不同楼层的成交价都可能相差20% – 50%。
陈涛认为，二手房市场目前处于较为明显的买方市场，买家非常挑剔。以学区房交易为例，“既要又要”的情况比较普遍，这会迫使部分卖家通过降价来弥补房屋的劣势。
此外，陈涛表示，对比房价动辄30% – 40%的跌幅，目前房贷实际利率水平下降还有一定的空间。
总体上，陈涛并不确定今年剩下三个季度房贷量会像第一季度这么猛。他认为：“目前影响成交的因素还是比较多，市场观望情绪以及购房者收入预期的改善等，似乎都没有呈现出非常确定而持续增长的趋势，更多的是一种阶段性集中交易的状态。”
陈涛和同事们预计，楼市这种弱复苏至少还会持续一两年。但可以肯定的是，之前那种蜂拥抢房、疯狂加杠杆的楼市景象已经一去不复返了。
本文通过房贷业务经理陈涛的视角，展现了深圳房地产和房贷市场的现状。市场在政策刺激下有所回暖，刚需和豪宅市场各有表现，但也面临着银行竞争激烈、房价和利率可能继续下降等问题。未来楼市将处于弱复苏阶段，以往的疯狂景象难以再现。
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