200万买二手房竟遇20年租约，中介审查是否尽责引争议，200万二手房背后的“20年租约”谜团，真相究竟几何？

成都市民李先生花200多万通过“到家了”中介购买二手房，却遭遇前业主秘密签订超长租约的困境，中介被指未尽审查义务，各方对此事的说法和律师的法律分析也在文中呈现。

据红星新闻报道，近日，成都市民李先生向媒体爆料了一件烦心事。“我花200多万买的房，装修时突然冒出一个持有20年租约的陌生人。”李先生通过房产中介“到家了”购买的这套二手房，陷入了“一房两绑”的困局。原来，前业主在房屋过户前竟偷偷签订了超长租约，而中介公司被质疑没有尽到审查义务。

对于查询房屋租赁备案是否是卖房过程中的“必选项”，中介从业者们的看法并不一致。律师明确指出，前业主隐瞒重大事实，已经构成了根本违约；而中介没有落实租赁备案查询，存在明显的过失，应当承担买方的损失以及合理的维权支出。

李先生找到“到家了”

中介：前业主故意隐瞒租约 租客：对方抵债

“到家了”经过核实，确认了李先生所购房屋存在租约这一事实，然而此时前业主已经无法联系上。

3月21日，“到家了”武侯区负责人王先生告诉红星新闻记者，他们的所有流程都是正规的，在签订购房合同时也进行了产调，“房子的权属都是正常状态。”他还表示，当时他们曾要求前业主查询租赁备案，“但她不查，说没有租约。”并且前业主还在购房合同“无租赁”处划了勾。

李先生与中介的对话

记者随后联系上了租客吕先生，吕先生称他和前业主张某是朋友，因为张某欠了他“几十上百万”，并且在银行也有欠款，所以张某把房子租给他用于抵债。

3月21日，记者跟随李先生一家前往大面派出所报警。警方表示，这属于民事纠纷，建议通过诉讼渠道解决。现场民警多次拨打张某电话，但始终无人接听。

中介是否尽到查询义务?

律师：前业主根本违约，中介可能未尽责

红星新闻记者了解到，查询房屋租赁登记备案，除了可以到线下相关部门查询外，备案成功的个人还能够登录“天府市民云”APP、成都住房租赁交易服务平台查看备案凭证。

记者咨询了成都多家不同房地产中介公司的员工，对于租赁登记备案是否是卖房时中介的必查项，大家的说法各不相同。不过，大家都提到，对房屋进行详细产调，排除可能存在的风险，是卖房的前提。产调的内容包括房屋是否有查封、抵押、设置居住权，是否涉及继承赠与等情况。

有中介表示，为了防止类似的恶意租约，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会到房管局进行线下查询。在本案中，既然房屋已经过户，租客可以找前业主追究责任。

另一位中介人员则认为，租赁备案并非必查项，因为在产调的房屋信息摘要上就有该房屋是否设置有居住权，他们也会在房屋买卖合同中对是否有租约进行约定。若原房主虚假承诺，属于根本违约，购房者可以要求撤销合同，或让其承担合同价20%的赔偿。但她也指出，虽不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又没有尽到披露义务，就存在一定的疏忽。

李先生查到，自己新买的房屋名下的确有房屋租赁登记备案凭证

对于这起案件，北京泽亨律师事务所胡磊律师认为，该案件存在多重法律关系。在房屋买卖合同关系中，根据《民法典》规定，前业主对房屋负有瑕疵担保义务，交易时需要向买家如实告知房屋权利状况。其次是租赁合同关系，前业主与租客签订的20年租约若已备案，可适用“买卖不破租赁”原则，前提是交易合法、有效；最后是中介服务合同关系，中介公司应当对交易完成必要审查，如果没有履职尽责，则可能构成服务合同违约。

此外，胡磊律师指出，租客吕某某以远低于同地段市场价签订租约，却在近两年内从未实际入住，该“以租抵债”的行为，可能违反《民法典》第154条关于恶意串通损害他人权益的规定。

胡磊律师表示，李先生可以通过法律途径主张该租赁合同无效。若能够证明前业主与租客恶意串通，那么该租约自始就不具备法律效力。其次，前业主隐瞒重大事实的行为构成了根本违约，李先生有权要求解除合同、赔偿损失。

胡磊律师还认为，前业主在交易前故意隐瞒房屋存在租约的事实，交易后消失不参与交易的事后处置，从这些客观行为上，已具有非法占有的故意。

四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，若租赁合同真实、客观、公平，符合“买卖不破租赁”，那么租客可以依合同要求实现自身权利。反之，若存在恶意串通损害购房者利益等情形，则可以根据《民法典》规定，请求法院或仲裁机构予以撤销租赁合同。

他提醒，无论是中介还是购房者，都应该全面、合理地审查房屋状况，查询相应登记以及实地考察，做好合同约定，尽量避免后续纷争。

一位不愿具名的房产协会相关人士也提到，中介公司应对房屋信息进行核实，并将不利影响告知业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定瑕疵。

记者了解到，目前成都市房地产经纪协会已联系“到家了”总部核实具体情况，截至记者发稿前，前业主张某的电话依旧无人接听。

本文围绕成都李先生花200多万买二手房遭遇“20年租约”一事展开，介绍了事件中中介、租客的说法，分析了中介是否尽到查询义务，多位律师从不同角度给出了法律分析。提醒了中介和购房者在房屋交易中应全面审查房屋状况，避免陷入类似纠纷。