本文聚焦永升服务2024年业绩报告，深入剖析其收入结构、在管面积变动等情况，指出非住宅业态面积与收入不匹配问题，同时探讨了各业务板块毛利率及社区增值服务的发展现状与潜力。
中物智库高级研究员宋子谦日前在微信上向《每日经济新闻》记者表示：“基础物管服务的大幅增长，是永升服务推动总收入增长的主要动力。”
依据永升服务（HK01995，股价1.93港元，市值33.36亿港元）公布的业绩报告，2024年，永升服务在经营上取得了一定的成绩。其实现收入约68.41亿元（人民币，下同），相较于2023年增长了4.6%；毛利约13.49亿元，较2023年增加了7.6%；溢利约5.91亿元，较2023年增加约11.6%；公司拥有人应占溢利约4.78亿元，较2023年增加10%。
非住宅业态净增面积与收入不匹配
从收入结构的角度来看，在报告期内，永升服务的物业管理服务收入约50.91亿元，占总收入的74.4%，占据主导地位；社区增值服务收入约8.62亿元，占比12.6%；对非业主的增值服务收入约5.99亿元，占比8.8%；城市服务收入约2.86亿元，占比4.1%。
若从收入类型来划分，住宅物业收入为30.2亿元，占比59.3%；非住宅物业收入20.7亿元，占比40.7%。
截至2024年12月31日，永升服务的业务规模进一步扩大。其在管建筑面积达到了约2.51亿平方米，在管项目数量为1457个，同比分别增加13.2%及11.5%。在管总建筑面积中，旭辉集团项目占比23.8%，第三方项目占比达到76.2%，显示出其外拓业务的成效。
关于外拓方向，永升服务在年报中详细阐述：“市场拓展的主要对象涵盖区域性物业开发商、业主委员会、地方政府、商企客户等。公司通过参与新开发项目的投标竞争，获取物业开发商一手项目的管理权。在2024年，成功获取了苏州溪前雅居、天津央玺花苑和锦花苑等优质一手项目；同时，通过招标获取二手项目的管理权，如昆明中梁华章社区三期、上海天山河畔花园、苏州吴江长安花园、温州铂雅名邸、杭州华瑞晴庐、沈阳富云花都等优质二手项目。”
报告期内，永升服务在招投标方面表现活跃，新增规模约400个，饱和合同收入15.8亿元。其中，有10个区域外拓合同均过亿元，首次出现单城市年饱和外拓合同破亿元的佳绩。（注：饱和合同收入，指企业在一定时期内通过市场拓展所签订的合同所能产生的最大收入）
在管面积变动上，2024年永升服务总合约建筑面积约3.51亿平方米，合约项目数量为1833个，同比分别增加约13.8%及9.2%。面积的增量自然也带来了收入的增长。
然而，宋子谦分析指出：“永升服务面积净增量很可观，与中海物业接近。但存在明显不足，中海物业在同等净增体量下，基础物管收入净增加了12.5亿元，而永升服务的基础物管收入却仅增加了约6.3亿元，仅为中海物业的一半。”
具体来看，“2024年永升服务面积净增量主要来自非住宅业态，面积净增加2570万平方米，但非住宅业态的基础物管收入仅增加了1.79亿元。而住宅业态面积净增加350万平方米，住宅业态收入却净增加了4.5亿元。”
宋子谦总结道：“非住宅业态的面积净增量与收入净增量严重不匹配。”
社区增值服务毛利率最高
2024年，永升服务的综合毛利率有所回升，提高了0.5个百分点，达到19.7%。
在各业务板块中，社区增值服务的毛利率表现最为突出，达到34.7%，同比增加了3.4个百分点；其次是基础物业服务，毛利率为19.3%，同比增加0.5个百分点。此外，对非业主的增值服务毛利率降至6.4%，城市服务毛利率增至10.9%。
永升服务解释称：“社区增值服务毛利率上升，主要由于我们放弃部分低利润业务。”
从毛利额贡献度来看，基础物业服务毛利额占比最大，为72.7%，社区增值服务为22.2%，非业主增值服务和城市服务毛利额占比分别为2.9%和2.3%。
永升服务管理层表示：“从利润端来看，非业主增值服务对报表的拖累和负面影响已经进入尾声，将对未来整体业绩表现有正向的助力。”
这意味着，进一步增加社区增值服务收入占比，将成为永升服务利润增长的关键点之一。永升服务的社区增值服务包含家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务及公共区域增值服务四大类。截至2024年12月31日，永升服务家居生活服务收入占比达到56.4%，为4.87亿元；停车位管理相关收入占比15.9%。
宋子谦分析认为：“永升服务社区增值服务收入中56.4%的收入由家居生活服务贡献，而家居生活服务中有很大部分是以房屋交付阶段装修服务为主的，这部分收入往往受房地产行业影响较大。”
本文围绕永升服务2024年业绩报告展开，展现了其在收入、在管面积等方面的增长情况。但同时也指出了非住宅业态面积与收入不匹配的问题，以及社区增值服务虽毛利率高但部分业务受房地产行业影响较大的现状。永升服务在未来发展中，需要解决非住宅业态收入增长难题，同时优化社区增值服务结构，降低房地产行业波动带来的影响，以实现更稳定的利润增长。
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