金地集团2024年成绩单：债务危机化解，转型之路开启

本文详细解读了金地集团2024年年度报告，剖析了其业绩下滑的原因、偿债情况以及为应对困境所采取的策略，同时介绍了其转型方向和2025年的投资新动作。

金地集团在充满挑战的2024年中艰难前行，终于跨过了这一艰难年份。

3月24日晚间，金地集团正式发布了2024年年度报告。报告中的数据显示，在这一时期内，金地集团实现营业收入753.44亿元，与上一年相比，同比下降了23.22%；归属于母公司所有者的净利润更是出现了严重亏损，达到 -61.15 亿元，同比下降幅度高达788.54%，基本每股收益亏损1.35元。

从业绩的区域分布来看，各区域表现有所不同。华东区域对集团收入贡献最大，全年实现收入超过201亿元，不过同比下降约为49.95%；紧随其后的是北方区域，全年营收约188.87亿元，同比下降21.3%；华南和东南区域分别实现收入136.56亿元、99.52亿元，同比分别减少8.3%、2.69%；而中西部区域则呈现出增长态势，实现收入94.37亿元，同比增加11.84%。

对于净利润下滑这一情况，金地集团在年报中给出了解释。主要原因在于近年公司销售规模下降，2024年度开发业务结转规模和结算毛利率都出现了下降；同时，公司根据市场的实际情况动态调整经营及销售策略，加大了去化力度，并且基于谨慎性原则对部分资产计提了减值。

2024年是金地集团的偿债大年。克而瑞监测数据表明，金地集团去年共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元，偿付压力主要集中在去年上半年，共有本金91亿元的债券到期。

不过，据财报透露，在报告期内，金地集团已按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，成功实现了公开市场债务零违约。

截至报告期末，金地集团有息负债余额为735亿元，其中96.30%为银行借款，债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降了31个BP；期末，公司资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，较上年降低1.6个百分点，净负债率49.1%。在现金流方面，报告期内金地集团经营活动现金流净额同比大增521.2%至136.2亿元，货币资金覆盖短期债务倍数达1.42倍。

然而，这份看似不错的偿债成绩单并非没有代价。面对短期货币资金无法覆盖短债的困境，2024年金地集团采取了一系列措施，通过暂停新增土储、加速存货去化、计提资产减值等组合拳，以牺牲规模与利润为代价，才换取了现金流安全阀的开启。

例如，在去年上半年，金地集团通过处置西安西沣路旧改项目DK2 – 1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权，以及进行深圳环湾城项目股权转让等操作，成功回笼资金超40亿元。

在投资拿地方面，金地集团暂停了全年的拿地动作，缩减新开工面积至59万平方米，同比降低67%，并通过经营性物业抵押融资来补充流动性。

尽管金地集团成功化解了债务危机，但业绩亏损的现状仍然暴露了行业下行期的深层矛盾。由于销售规模腰斩及价格下行，2024年，金地集团房地产结算收入600.26亿元，同比下降29.77%；利润端也承受着巨大压力，报告期内金地集团毛利率降至14.11%，叠加资产减值损失62.75亿元，直接导致了净利润的转负。

面对开发业务的收缩，金地集团也在积极加速转型。

截至2024年末，金地集团的代建业务已布局全国超60座城市，2024年新增了南京、武汉等新市场，同时在深圳、西安、杭州、天津等城市区域持续深耕，累计签约管理面积达3831万平方米。

金地智慧服务也在持续夯实业务基本盘，年末在管面积约2.52亿平方米，2024年实现了政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务的突破，同时保持产业园项目的稳健获取。

从土地储备情况来看，截至报告期末，金地集团总土地储备2916万平米，权益比例42%，其中一二线城市占比77%。

进入2025年以后，随着债务压力的逐渐纾解，金地集团也在近期重启了前端投资。今年1 – 2月，金地集团在杭州临平老区与上海松江方松各获取一宗宅地，合计全口径金额10亿元，权益比例26%。据年报披露，2025年金地集团计划新开工面积127万平方米，同比将增加25.7%。

中金公司研报指出，向前看，其判断金地集团年内或将延续体量小、流速快、以合作为主且布局核心城市的投资策略，或逐步带动销售表现改善，并形成经营端良性循环。

本文详细阐述了金地集团2024年在业绩、偿债、转型等方面的情况。业绩上，营收和净利润大幅下滑；偿债方面，虽成功化解债务危机但付出了规模与利润的代价；同时积极转型代建和智慧服务业务。进入2025年重启前端投资，若延续合理投资策略，有望改善销售表现，形成经营良性循环。