深圳凤凰九里慧苑：新房难销，是价格还是地段之过？，深圳凤凰九里慧苑高价难卖，去化之路何去何从？

本文聚焦深圳龙岗平湖的凤凰九里慧苑，深入剖析其销售困境。通过对比周边楼盘价格，揭示其价格虚高的问题，同时分析了项目地段和周边环境等方面的短板，探讨其房源去化困难的原因。

在当下的房地产市场中，新房销售遇冷早已不是什么新鲜事儿。然而，当出现即便全深圳的中介都帮忙推销，房子依然卖不完的情况时，就着实值得我们深入探究一番了。

最近，位于深圳龙岗平湖的凤凰九里慧苑获批预售。此次推出的是 210 套约 76 – 86 平的住宅，备案单价约 42491 元/㎡，单价区间在约 3.93 万 – 4.64 万/平，总价区间约 297 万 – 395 万/套。

这一价格的公布，着实让市场小小地吃了一惊。

将其与周边的新房和二手房进行对比，不难发现凤凰九里慧苑的价格高出了不少。以今年 1 月入市的龙岗平湖岗宏翰林华府（二期）为例，该项目推出 860 套住宅，建面 79 – 139 平，单价区间约 3.11 万 – 3.94 万/平，总价区间约 246 万 – 549 万/套。开盘当天还释放了约 85 折优惠以及其他优惠，折后单价区间约 2.6 万 – 3.37 万/㎡，总价区间约 209.1 万 – 467 万/套。而岗宏翰林华府（二期）与凤凰九里慧苑步行距离不过 1.9 公里。

由此可见，岗宏翰林华府与远洋城启家园折后价格都达到了二字头，而凤凰九里慧苑将近 4 字头（约 3.93 万/平起）的起步价格，相比之下明显贵了许多。

再看看平湖市场的合正新悦润园，2022 年 7 月入市，推出 811 套约 77 – 119 平住宅，备案均价约 42650 元/㎡，单价区间约 3.7 万 – 4.72 万/平，总价区间约 292 万 – 559 万/套。从价格上看，凤凰九里慧苑与合正新悦润园相差不大，二者相距约 2.7 公里。但合正新悦润园地段位置更优，更靠近双拥街以及平湖地铁站口，轨道交通更为便利。

综合来看，凤凰九里慧苑的价格似乎有些虚高了。

而且，该项目过去推出的房源还给出了 85 折的优惠，并且自带约 400 套价格比市场价更低的库存安居房。去年 11 月，凤凰九里恒苑就拿出安居房源配售，价格约 1.7 万/平起，还是带装修的，不仅如此，还送家电礼包和物业管理费。

在销售冷清的情况下，凤凰九里慧苑还加入了“以旧换新”的活动。去年 4 月，深房中协启动“换馨家”活动，首批参与活动的项目有 13 家，到了 7 月累计 64 个住宅项目参与，凤凰九里慧苑就在其中。此次活动参与的房地产经纪品牌从首批 21 家增至 34 个，覆盖全市 1200 余家经纪机构。

然而，即便有全市一千多家中介帮忙销售，凤凰九里慧苑的去化情况仍然十分惨淡。

截至 2025 年 3 月 21 日，深圳房地产信息平台显示，凤凰九里慧苑 430 套住宅，依旧还有 224 套房源未出售。如今距离第一批房源入市销售已经过去将近一年半。要知道 2023 年深圳楼市的新房市场氛围，相比 2025 年要更好一些。所以，如今凤凰九里慧苑第二批房源入市，价格上与一年半前几乎一致，其去化命运可想而知。

当然，价格只是影响其销售的一个关键因素。更主要的是，该项目所处的位置地段存在明显短板，一步之遥就是东莞。对于通勤需求度高的购房群体而言，距离最近的地铁站双拥街站约 3 公里，骑行需要约 11 – 18 分钟，上班高峰期通勤体验相对较差，而且规划中的 17/18 号线距离真正通车还需要时间。

其次，项目周边环境界面有待开发完善。周边以旧村以及厂房为主，拆迁改造以年为单位，所以街景相对杂乱，对于有居住品质需求的购房群体而言，这是需要重点考虑的问题。

不过，根据实地考察，项目如今是现房状态，外立面已经装修完毕，在交房方面还是有保障的。