惠州房地产市场：在困境中寻找突围之路

本文围绕惠州楼市展开，先通过“刘佳事件”引出惠州楼市现状，包括成交情况、房价走势等困境；接着回顾其近10年发展历程，从曾经的“鬼城”到因深圳购买力外溢而火热，再到如今因库存积压供需失衡致量价齐跌；还分析了人口与产业对楼市的影响，最后提及惠州为增强人口吸引力所做举措，探讨楼市未来走向。

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这些年来，惠州楼市的发展一直不容乐观。不过，自今年开年以来，成交情况总算有了一些回暖的迹象。

近期，惠州发生的“刘佳事件”犹如一颗重磅炸弹，撕开了房地产营销乱象的冰山一角。15名女性以假恋爱的名义诱导购房，这场销售闹剧的背后，深刻折射出这座被称为“深圳后花园”的城市，房地产市场正经历着深度震荡。

此次事件所涉及的房地产项目——龙光玖璟台、昊艺尚苑小区，位于惠州市仲恺高新区潼侨镇。从找房平台安居客的数据可以看出，该板块本月住宅均价为8050元/平方米，环比上月下降了4.73%，同比去年更是下降了9.83%。近3年来，该板块房价呈现出持续下滑的趋势。

据惠州仲恺高新区城乡建设和综合执法局介绍，龙光玖璟台和昊艺尚苑项目共有31位业主反映，他们是被深圳中介以“婚恋”为由引导买房的，而且这些交易均是由深圳易家置业顾问有限公司的中介带客成交的。经过调查发现，以“婚恋”为由参与购房引导的女性共有15人（并非网传的刘某1人），她们均为深圳易家置业顾问有限公司的销售人员。

这一闹剧无疑是惠州楼市困境的一个缩影。3月20日，惠州国房评估发布的《2月惠州市房地产市场研究报告》显示，2025年2月惠州市共计成交商品房1837套，环比下降了14.72%，但同比上涨了64.46%；成交面积为19.49万平方米，环比下降了15.99%，同比上涨了57.05%。2月份全市各区县住宅成交套数及成交面积环比下降，同比上涨。

在房价方面，根据国家统计局3月17日发布的数据，2月惠州新房价格环比下降了0.20%，同比下降了6.3%；二手房价格环比下降了0.5%，同比下降了1.2%。中国房地产报记者查阅过往数据发现，最近1年，惠州当地新房价格有10个月均为下跌，1个月为持平，仅1个月上涨；二手房价格则连续12个月下跌。

有惠州当地房地产从业人士在与记者交流时坦言，这些年惠州楼市一直处于不太乐观的状态，今年开年以来成交情况才有所好转，而“刘佳事件”无疑会让行业信誉受到更严重的打击。

深圳“后花园” 的起与伏

在某社交平台上，多位曾在惠州购房的“深漂”人士分享了自己的购房经历。有人表示：“我是2021年在大亚湾以85万元/套的价格买的房子，2024年以39万元/套的价格卖掉了。现在还是决定好好攒钱，在深圳买一套。”还有人说：“人在深圳，几年前在仲恺区作为投资买的房，现在都没怎么去看过。”

一度被看作深圳“后花园”的惠州，其房地产市场的起伏与深圳密切相关。回顾惠州楼市近10年的发展历程，可谓是一波三折。

在2015年以前，“鬼城”“新楼盘多却没人住”是惠州楼市的显著标签。那个时候，当地有楼盘单价低至4000元/平方米。

然而，转折很快就到来了。本就因高房价受到广泛舆论关注的深圳，在“3·30新政”出台之后，许多片区房价暴涨30% – 50%，一度成为全球房价上涨最快的城市。房价的迅速增长直接导致深圳购买力向外溢出和转移，在深惠一体化的预期下，惠州成为了深圳刚需客和投资客的重要转移地。

从2015年8月起，以惠阳、大亚湾的临深区域为代表，热销楼盘不断涌现。在深圳客“入侵”4个月后，热销盘的房价以每月1000元/平方米的速度暴涨，从7000元/平方米直逼13000元/平方米。

2017年3月，国务院印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》，提出携手港澳打造粤港澳大湾区。粤港澳大湾区是由“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，即“9 + 2”城市群。

随着粤港澳大湾区的发展势头越来越好，这些地区的房地产投资也变得愈发火热。调控政策最能反映楼市情况，那段时期，在大湾区城市群中的广东9个城市中，惠州和肇庆是不限购的城市。

与深圳深度绑定，又有粤港澳大湾区带来的“流量”，惠州房地产行情一路高歌猛进。

2015 – 2019年，惠州房价在5年时间里增长了约1倍。2020 – 2021年，在深惠城际、深大城际等项目陆续签约，深圳地铁延至惠州的消息传出的情况下，惠州房价一度领涨全国70个大中城市。彼时，有投资客一度认为，惠州房价能达到3万元/平方米。

不过，根据乐有家发布的2021年购房数据，惠州购房者中深圳客占比高达58%，而本地购房者仅有20%。

伴随着楼市的火热，房地产开发也迅猛增加，这也导致了后期大量库存的积压。

中原地产数据显示，2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分别为29个月、34个月和23个月，几乎都在2年以上。根据中指研究院数据，截至2024年5月底，惠州新房库存量近1309万平方米，去化周期超30个月。

在供需失衡的情况下，惠州楼市成交量和成交价双双下探。

中国房地产报记者选取安居客惠州历年年末房价数据发现，2021年末 – 2024年末，惠州整体住宅均价分别为10503元/平方米、10838元/平方米、9924元/平方米和8286元/平方米，呈现出明显的下跌趋势。

人口与产业的激荡

一名惠州当地人坦言：“投资客离场后，惠州的人口并没有支撑高房价和高成交的基础。惠州的房子买来自住还是不错的，但投资的话纯属‘冒险’。”

从纵向来看，惠州的经济发展并不差。

在21世纪初期，惠州就承接了大量深圳、广州和东莞的外溢企业，并大力发展电子产业和化工产业。在广东制造业版图中，惠州电子信息产业也十分抢眼，TCL、德赛、亿纬锂能、华阳、利元亨、胜宏等一批龙头企业星罗棋布。

2024年，惠州市GDP为6136.4亿元，按不变价格计算，同比增长4.2%，增速排名广东全省第三。这是惠州首次迈入GDP“6000亿元俱乐部”。值得一提的是，10年前，惠州GDP首破3000亿元，尚不足现在的一半，相当于用10年时间实现了“再造一个惠州”。

产业优势为人口流入提供了必备条件。根据广东省第七次人口普查数据，2020年惠州常住人口达约604万，首次突破600万大关，成为湾区内人口第五大市。2010 – 2020年间惠州人口共增加144.6万，足以见惠州这一时期对外来人口的吸引程度之大。

不过，近些年来，惠州的人口增速明显变慢。

根据数据，2022年惠州市常住人口约605万，较2021年减少了1.58万。到2023年末，惠州全市常住人口数据再次回升，来到607.34万，较2022年增加了2.34万。

与之相对应的是周边城市人口的“猛增”。2024年，深圳常住人口为1798.95万，较前一年增加19.94万，相当于一个中小县城集体“搬家”；2023年末，东莞常住人口为1048.53万，增加了4.83万；2023年末，广州常住人口为1882.7万，比上年增加9.29万。值得一提的是，惠州的土地面积约占大湾区的五分之一，是广深莞三市土地面积之和。

通过横向比较可以发现，惠州的人口吸引力相比周边城市的确较弱。

在广东四座万亿城市中，深圳、广州两座城市经济总量均超3万亿元。2024年，深圳GDP为36801.87亿元，同比增长5.8%。广州GDP为31032.5亿元，同比增长2.1%。佛山GDP为13361.9亿元，同比增长1.3%。东莞GDP为12282.15亿元，同比增长4.6%。

据国家统计局惠州调查队调查数据显示，2024年上半年惠州居民人均可支配收入25501元，同比增长3.9%，比2023年上半年增速回落0.4个百分点，收入绝对值位列珠三角9个城市中的第7位，增速排在珠三角9个城市中的第6位。

上述惠州人士表示：“电子信息产业是惠州的主要产业之一，但其承接的也是深圳外溢的资源。这里高薪的工作仍是工科类，其他行业的薪资吸引力平平。”

面对城市间日趋激烈的竞争，为了增强人口吸引力，惠州做出了改变。

2024年10月25日，惠州市人民政府办公室发布关于调整稳定居住入户事项的通知，自通知发布之日起3年内，凡在惠州持有合法产权住宅房屋的非户籍人员，本人或其配偶可以在房屋所在地申请迁入户口，其配偶、子女、父母可以随迁。

在今年的惠州两会上，惠州市政府的工作报告也提出了一系列举措。今年要建成强流重离子加速器，支持东江实验室形成一批标志性成果；推动惠州化工产业研发中试基地、中海壳牌研发中心加快建设，布局建设首批市级重点实验室；新培育高企200家以上，省级以上专精特新中小企业100家以上；推进“百万英才汇南粤”暨“十万人才大招引”专项行动，抢抓机遇引进一大批优秀高校毕业生，努力引进培育更多一流科技领军人才和创新团队。

惠州市自然资源局印发的《惠州市国土空间总体规划（2021 – 2035年）》称，预计到2035年，惠州的经济实力、发展质量将跻身全国一流城市行列。预估2035年惠州市域常住人口规模将达到850万左右，城镇化率达到85%左右。

这些举措能否重塑楼市根基，仍需时间的检验。但“恋爱卖房”这样的荒诞插曲警示着我们，行业信誉重建与供需结构优化已是当务之急。

本文深入剖析了惠州楼市的现状、发展历程以及面临的问题。从“刘佳事件”揭开楼市营销乱象，到回顾其从“鬼城”到火热再到低迷的起伏，再分析人口与产业对楼市的影响，最后提及惠州为增强人口吸引力的举措。目前惠州楼市面临着供需失衡、行业信誉受损等困境，未来其一系列举措能否让楼市走出困境，还有待时间给出答案。