从“再造”到“保住”，保利置业的现实困境 保利置业2024年业绩双降，2025年何去何从？

本文聚焦保利置业的发展状况，通过与保利发展的对比，引出保利置业2024年营收利润双降的问题。详细阐述了其销售规模难以增长、利润大幅下滑的现状及原因，同时介绍了2025年的供货规模、销售目标、投资策略等方面的规划和调整。

在房地产行业的版图中，曾有人用这样形象的话语来形容保利系的两家企业：保利发展“风生水起”，而保利置业“捉襟见肘”。

依据观点指数数据，在2024年的房地产市场竞争中，保利发展表现亮眼。其凭借3230亿元的全口径销售金额，在行业中稳居第一；2545亿元的权益销售金额，也位列第二。与之形成鲜明对比的是，保利置业全口径以及权益销售均排在第十八位。

实际上，这个排名在众多房企中已经算得上优秀。然而，让人感觉保利置业“捉襟见肘”的关键原因，是其2024年业绩出现了下滑。

3月20日，保利置业公布了一份令人担忧的成绩单——营收和利润双双下降，其中年内利润的跌幅更是超过了90%。就在同一天，公司召开了2024年度业绩发布会，董事会主席万宇清、执行董事兼董事总经理胡在新、副总经理兼财务总监刘忱以及副总经理彭祎等管理层悉数出席。

在会上，万宇清明确表示，保利置业将会坚守规模适中、财务健康、产品领先的品质房企定位。一方面，要继续保持一定的销售规模；另一方面，要持续降低债务规模，确保财务的健康和弹性。这番话虽然是每一家房企都需要考虑的方向，但对于保利置业而言，除了这些，还必须思考如何拯救不断下滑的利润水平。

双降：销售与利润的困境

早在2020年的业绩会上，保利置业管理层就曾雄心勃勃地表示，要以五年时间再造一个“保利置业”，争取在2025年达到一千亿的销售规模。然而，随着房地产行业进入深度调整期，保利置业的销售业绩一直徘徊在500亿左右的水平。

具体来看，2020 – 2023年，保利置业的销售额分别为521亿元、566亿元、502亿元、536亿元。到了2024年，公司实现合约销售542亿元，同比仅增长1%；合约销售面积212.1万平方米，合约销售均价为25546元每平方米。其中，长三角和大湾区的销售占比达到73%，较之前增长了6个百分点。从具体楼盘来看，表现较为出色的项目有香港澐璟、杭州桂月云翠、上海保利琅誉等11个，单盘合约销售金额均超过10亿元，且这些楼盘基本都位于长三角和大湾区。

按照目前的发展态势，保利置业已经不可能在2025年实现千亿规模的目标。而且，公司今年也不再提及这个目标，而是将重点放在维持500亿的销售规模上。从“再造一个保利置业”到“保住一个保利置业”，这一转变宛如理想与现实之间的巨大落差。

销售规模难以增长，财务表现自然会面临压力，尤其是利润部分。2024年，保利置业实现收入402.08亿元，与2023年的409.32亿元相比下降了1.77%；期内录得年度利润为9581.4万元，较上年的16.32亿元出现了明显下降，降幅高达94.13%；归属于公司拥有人的利润约为1.83亿元，比上年的14.45亿元下降了87.34%；核心净利润亦同比下降80.6%至3.42亿元。

净利润大幅减少的原因主要有两个方面。一是毛利率下滑，保利置业近年毛利率水平持续承压，继2023年下降了6.5个百分点之后，2024年进一步同比下降4个百分点至16.4%，核心净利率也下降3.5个百分点至0.9%。短期内，保利置业的毛利率水平或许难以出现太大改善。刘忱在业绩会上指出，公司已售未结的规模约为507亿元，对应毛利率和2024年基本持平，大概处于16%的水平，“当然最终情况也取决于今年实际的销售和运营”。二是计提发展中及持作出售物业减值拨备的增加。2024年内，保利置业计提了7.08亿存货减值损失，已超过公司期内利润水平。据悉，计提减值的项目主要包括香港朗誉、济南保利山语及常州保利景玥府等。值得注意的是，香港朗誉正是保利置业11个年内单盘销售10亿元以上的项目之一。该项目2022年首批入市房源的平均呎价17938港元，根据最新价格，项目当前折后单价在13186 – 17068港元/平方呎价格区间，较同区位新盘低约8% – 12%。由此可以猜测，为了保住500亿销售规模，保利置业2024年可能采取了以价换量的策略，再加上房价整体下跌的影响，公司利润因而出现了下降。

不过，与利润规模的大幅下降形成鲜明对比的是，保利置业的资金库仍然十分充裕。截至年末，现金总额高达347亿元，同比增长8.8%。同时，作为央企，保利置业的融资渠道也非常畅通。年内，公司通过发行39亿港元可持续发展挂钩银团贷款和50亿元公司债券等方式，成功置换了一批到期债务，推动平均资金成本下降50个基点至3.38%。

节奏：2025年的发展规划

截至2024年末，保利置业集团共有55个在建及待建项目，总土地储备约1316万平方米，权益土储为916万平方米。在2025年供货规模方面，保利置业预计年初会有750亿元左右的存量项目供应，同时年内还计划新增货值大概在450亿元左右。因此，全年供货总体量是在1200亿规模，较2024年的1270亿元略有下降。

在区域方面，该公司今年新增项目主要集中在上海、宁波、苏州、广州、深圳、济南等6个城市，占比接近九成；在节奏方面，预计上、下半年供货占比在四六开。

关于2025年的销售目标，胡在新表示，公司过去4年都是维持在500亿以上的规模。基于今年公司可售货量跟去年基本持平，如果能够保持去年的去化率水平，相信今年可以继续维持在500亿的销售体量。资料显示，保利置业近年来的去化率波动比较大，2021 – 2023年分别为50%、38.6%、50%。据彭祎介绍，公司去年去化率基本是在42%左右。他指出，2025年要争取去化率略微有所提升，才能在可供货量略有降低的情况下保持500亿销售规模，同时也能为今年的拓展腾出更多投资空间。

在投资方面，保利置业近年来一直在减少投资动作。2021年，新增19宗项目，新增土地储备总建筑面积360.9万平方米；2022年，取得10个开发项目，新增土储面积174.2万平方米；2023年，11个开发项目新增土储约182.3万平方米，新增土储成本约221亿元。2024年，保利置业新增项目数量减少至6个，合计规划总建筑面积96.4万平方米，土地价款总额约130多亿元，权益金额90多亿元，权益销售比在26%左右，较2023年有所降低。对此，彭祎表示是基于对市场处境的考虑，所以在投资上更加谨慎。同时指出，2025年仍将坚持稳健的发展思路，但在投资力度上会比2024年有所加强。彭祎称，按照目前的计划，保利置业今年的投资将争取达到150至200亿额度区间，权益销售争取达到30% – 40%之间。

目前，大部分房企的投资策略都是聚焦于核心城市、核心板块、核心地块，但保利置业有不一样的想法。万宇清指出，要找适合自己的项目，一些单价太高或者总价很高的项目对保利置业来说风险更大，“在投资额度上可以积极，但在具体项目的判断上还是要谨慎”。他进一步解释，虽然公司近些年一直在修复资产负债表，但相比于销售规模，保利置业的负债总体还是偏高的，在这种情况下，风险过高的项目会显得很得不偿失，“但是如果不愿意冒一点风险，你肯定是没有收益的，还是要通过投资获取收益”。据了解，保利置业在投资区域、方向、方式等方面也作出了一些调整。在投资区域上，保利置业将坚定聚焦在一二线核心城市的核心板块，同时也会关注一些结构性机会城市；投资方向则是坚持以住宅、中高端项目为主，但也会关注供需结构相对良好的一些刚需板块；从投资方式上，除了在以往的招拍挂、合作收购之外，还会对代建做出一些积极尝试。

本文围绕保利置业的发展状况展开，分析了其2024年营收利润双降的现状及原因，包括销售规模增长乏力、毛利率下滑和减值拨备增加等。同时介绍了2025年的发展规划，如供货规模、销售目标、投资策略等方面的调整。保利置业在房地产行业深度调整期面临着诸多挑战，需要在维持销售规模、提升利润水平和谨慎投资之间找到平衡，以实现可持续发展。