2025长租市场新趋势：机构化推动“好房子”建设

本文围绕《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》展开，阐述了当前我国城市住房租赁市场向“存量优化”转变的现状，分析了品质化租赁需求增长与供给侧滞后的矛盾，介绍了长租房供给的主体情况，强调机构化长租房是稳健发展的选择，还通过自如等案例说明了长租机构对各主体提质增效的赋能作用。

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近日，由清华大学房地产研究中心、自如研究院、新华网文化产业研究院携手开展调研编撰，并获得中国建设报社支持的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）正式重磅发布。《蓝皮书》清晰地指出，当下我国城市住房租赁市场正迎来一场向“存量优化”的结构性重大转变。一方面，在全国近2.6亿的庞大租房人口中，主流置业人群正呈现出回归租房市场的明显趋势，居住品质已然成为新常态下租房者最为核心的诉求。另一方面，以个人业主房源等为主导的住房租赁市场，供给侧存在的诸多滞后性问题也日益凸显，亟待解决。

在政府工作报告明确提出“适应人民群众高品质居住需要”“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”等重要背景下，如何借助多主体、多渠道的力量，共同推动“优化存量、提高质量”，成为了破解住房租赁市场供需矛盾、激活市场巨大潜力的关键路径。而机构化，则被普遍看作是住房租赁市场消除存量、优化质量、实现稳健发展的必然选择。

品质化租赁需求成新常态，供给侧聚焦消存量、优质量

随着我国常住人口城镇化率的持续稳步提高，租房人口规模呈现出不断扩大的态势，租房人口结构也发生了显著的变化。《蓝皮书》的数据显示，在四大一线城市中，租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。在全国40个重点城市的租赁市场里，35岁以上的租客占比达到35%以上，较2021年显著增长了4.9个百分点，成为所有年龄层租客中占比提升速度最快的群体。

35岁以上主流置业人群的回流，带动了改善型居住需求从购房市场逐渐流向租房市场。整租型，尤其是多居室整租的需求正在迅速崛起。据《蓝皮书》的调研结果显示，“室内环境舒适、房屋品质高、周边交通便利”是租客衡量租住品质最为关注的三大关键因素。为了能够获得更好的租住体验，超过四成的租客愿意为“质量更好的基础装修”增加预算。值得特别注意的是，租住需求的变化不仅体现在人口规模的横向扩张上，更体现在租住时长的纵向延长方面。《蓝皮书》数据表明，超半数租客能够接受5年以上的租房生活，近20%的租客甚至接受租房10年以上。在接受长期稳定租房的租客群体中，近半数表示“更愿意与专业机构签订长租合约”，维修方便、服务好都是受访者提及更青睐长租机构的重要原因。

然而，面对快速升级的市场新需求，房源供给却显得有些滞后。目前市场上的房源普遍存在装修老旧、配套缺失、服务不足等突出痛点，与租客对品质、舒适、安全、智能化的需求形成了“产品错配”“服务错配”“运营错配”三大结构性错配。面对不断增长的品质租房需求，全国超6000万套潜在用于出租的房源亟待进行提质改造，激活其价值。把存量住房改造成“好房子”，已成为住房租赁市场优化供给的当务之急。

长租房供给三大主体并驾齐驱，机构化长租房成稳健发展确定选择

据住房和城乡建设部此前公布的数据显示，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租。《蓝皮书》的调研结果显示，个人业主手中的房源普遍存在“老旧”问题，超过50%的房源房龄超过10年以上，超过20%的房龄已有20年以上。一方面是房源老化，导致居住体验竞争力大幅下降；另一方面，大批量房源从交易市场转入，高品质的机构化长租房和保障性租赁住房大量入市。由此，长期空置、中介平台不规范、房子持续“出问题”、租金收益不及预期以及租客拖欠费用，成为最令城市业主困扰的出租痛点Top5。

此前，“2025房东年度期待十大热词”调研数据显示，个人业主对2025年出租生活最期待的前三大关键词分别是：稳定、省心、安全。在十四届全国人大三次会议的开幕式上，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”也首次被写入政府工作报告。在此背景下，个人业主群体的出租理念和出租方法逐步发生转变，对于先改造后出租、配齐家电、保洁房屋等提升房屋品质和竞争力的“租前准备工作”认同度逐渐提高，同时也更愿意一步到位——将房屋直接交由长租机构进行托管运营。

在推动住房租赁多主体供给体系加速建立的进程中，越来越多的企业和投资者纷纷参与到市场中来。机构化长租房的产品形态和居住生态不断丰富，市场占比稳步提升。据机构数据显示，集中式长租公寓TOP30企业累计开业房源量达122.6万间；集中式租赁社区管理规模超过3万间的运营机构占比达到14%。另外，长租机构头部企业自如管理房源近100万间，已在分散式机构化长租房、集中式长租公寓、集中式租赁社区等多种类型房源中全面布局，为近百万业主、500万次租客提供服务，有效提升了租赁住房供给品质和存量房屋资产价值，推动了整个行业的健康发展。

与此同时，国家也持续通过金融支持、税收优惠、土地供应等一系列举措，大力推动保障性租赁住房的发展。作为“十四五”住房供给的重点，国家多措并举加快筹建保障性租赁住房，以加快补齐住房保障体系短板。业内人士表示，可以借助专业化、规模化长租机构在模式、产品、服务、科技运营能力上的优势，推动市场化长租房改造升级、赋能保障性租赁住房项目提质增效，释放住房租赁市场发展价值，适应人民群众高品质居住需要。尤其是面对保障性租赁住房运营过程中存在的部分结构性矛盾与运营能力短板问题，鼓励保租房运营引入长租机构的模式、产品、服务和科技运营能力。

长租机构“一稳四好”，赋能各主体提质增效

作为住房租赁市场的重要组成部分，专业化、规模化的长租机构在盘活闲置存量住房、满足品质居住需求等方面发挥了关键作用。以长租机构代表企业自如为例，其在个人业主、机构化长租房、保障性租赁住房三类供给主体房源的改造优化和管理运营方面，均拥有成熟的经验和完善的运营体系。自如以“模式稳、产品好、服务好、科技好、团队好”的“一稳四好”战略，加速住房租赁存量的盘活效率，助推行业向品质化、专业化、规范化方向提升。

北京朝阳区三里屯的个人业主李先生，通过自如增益租委托模式，成功让自己的两室一厅从无人问津转变为实现0空置期。李先生回忆道：“最早之前房子出租时，经常协助租客处理卫生间漏水的问题，没少跟楼下的邻居闹矛盾。”李先生在三里屯南路的这套两室一厅房源，在租客搬走后迟迟难以出租。这套房源建于1988年，除了漏水问题之外，已有近十年未进行翻新装修，内部设施老化严重。为了尽快解决房子出租难题，李先生在众多机构中最终选择了自如。

基于对房源状况的详细评估和周边目标用户的深入分析，自如为李先生制定了“心舍3.0清语”方案。该方案不仅对厨卫重新做了防水处理，更优化了房屋布局，配置了齐全的家具家电，让租客能够实现拎包入住。在装修焕新升级后，房源一上线就成功出租。而且在租赁期间，租客的生活费用代缴、标准化保洁、170余项维修服务等都由自如全包。李先生表示自己实现了“稳租金、稳打款、真安全、好省心”的理想业主生活。搬进来的租客袁女士也住进了一个有品质的家，她表示，全屋定制的收纳设计完美归置了自己在北京6年来的全部家当，这样的租房生活让她感到在北京生活的每一天都过得充实而有意义。

袁女士租住的自如心舍3.0清语风格的家

事实上，房源品质低难出租的问题不仅困扰着个人业主，目前，整栋自持住宅类、集体租赁用地、商办类/工业类等资产同样面临运营效率衰减、产品同质化严重、存量供给老化等多种问题。在引入长租机构运营后，这些资产也快速实现了价值提升。位于上海杨浦区包头路的晖盛自如寓，原为老旧商场物业。2022年之前，随着百货业态的衰退，该商场已破败不堪。自如资管团队依托先进的数智化分析工具，对项目商圈和区域市场进行了全面调研，明确将项目定位为高品质公寓，并对整栋物业进行了改造升级。利用原有建筑结构优势，将商场上四层改造为Loft户型公寓，在美学设计上融入老上海摩登风情，同时注重功能性和现代化配置。一层升级保留商业空间，公区引入定制化软装，提升了整体居住品质。升级为晖盛自如寓后，该项目出租率在三个月内攀升至95%以上，资产收益同比增长显著。同时，“晖盛自如寓”也被纳入保障性租赁住房名录，荣获上海市有关部门颁发的“保障性租赁住房认定书”。

在以“一稳四好”积极推动个人业主、机构化长租房、保障性租赁住房等建设运营新模式，让城市新市民租上好房子的同时，自如也通过推出二手房买卖业务，把“家的打造”从租住领域延伸到了买卖领域，为买卖双方打造美好新家。基于对“家”的深刻理解和丰富积累，自如目前已发展成为一家提供买卖、租赁、智能家装、生活服务等全周期、全链条产品与服务的平台型公司。

不难看出，在推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”成为全民居住新关键词的当下，能够让每一种房子都能成为“好房子”、让每一位用户在租住、售卖、自住时都能实现“好房子”“好生活”的专业化长租机构，已经成为房地产市场高效推动消存量、优质量，提升城市“好房子”供给、提升城市新市民生活幸福感的关键角色。

图 片丨《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》

本文依据《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》，分析了当下住房租赁市场的现状与问题。品质化租赁需求增长，但供给侧存在滞后问题。长租房供给主体中，机构化长租房发展态势良好，成为稳健发展选择。长租机构以“一稳四好”战略赋能各主体提质增效，推动住房租赁市场向高品质、专业化方向发展，在实现“好房子”建设和提升新市民生活幸福感方面发挥着关键作用。