聚焦2025一季度深圳写字楼：机遇与压力同在，2025年一季度深圳写字楼市场：亮点与挑战并存

2025年第一季度深圳写字楼市场的情况，包括跨境电商等行业表现突出带来的积极信号，以及租赁市场“以价换量”、租金下滑、供应压力大等现状和面临的挑战。

在经济领域，写字楼市场一直都有着“经济发展晴雨表”的称号。

即便当下仍然面临着较大的供应压力，不过在刚刚过去的2025年第一季度，深圳的写字楼市场还是呈现出了不少令人瞩目的亮点。

跨境电商表现突出

依据仲量联行最新发布的报告可知，在今年第一季度，科技互联网行业继续在深圳写字楼市场需求端占据领先地位，贡献了约四分之一的成交面积。其中，跨境电商及配套服务商的表现尤为亮眼，该季度录得了近一万平方米的租赁成交。值得一提的是，多家跨境电商相关企业租赁了多个整层的办公空间，并且对前海存量和在建项目表现出了大面积租赁的意愿。

仲量联行华西区与华南区商业地产部总监李文杰分析指出：“这一系列来自需求端的积极信号，有力地印证了深圳新质生产力的崛起壮大，也反映出深圳的经济结构正在经历深刻的优化与升级。作为全国外贸的领军城市，深圳正凭借全链条生产性服务业的优势，着力培育出海服务产业集群。”

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼表示，在上季度，零售贸易的租赁面积超过了金融及专业服务业，升至第二位。其中，跨境贸易贡献了该行业近三分之一的租赁面积。值得关注的是，跨境贸易不仅为跨境电商平台与商家带来了发展机遇，也让相关行业获得了广阔的发展空间。在今年第一季度，为跨境电商提供服务的SaaS平台、国际货运代理公司、品牌跨境推广公司，以及专注于企业海外注册、财税服务的企业等均有租赁成交记录。

从公开消息获悉，3月21日召开的深圳市委财经委员会（扩大）会议提出，深圳要以最大的力度、最快的速度推动软件和信息服务业增长；在人工智能、机器人、无人驾驶、低空飞行等领域更要进行超前布局，支持和鼓励民间投资发展。相关产业的发展也将对写字楼等物业需求起到提振作用。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽认为：“人工智能、低空经济等战略性新兴产业的办公空间升级需求，将与跨境电商、数字贸易等领域的全球化布局形成共振效应。随着新赛道业务的进一步拓展，以及海外市场开拓、产品线持续创新、线上多元化品牌推广等需求的不断增加，未来写字楼存在扩充及升级办公空间的潜力。”

租赁市场“以价换量”

记者在深圳福田CBD以及南山留仙洞片区进行采访时，多位工商物业的经纪透露，自去年以来，深圳写字楼的租赁需求主要来自于搬迁需求。业主方为了吸引租户，采取了“以价换量”的策略，有些业主还主动提出延长免租期等优惠方案。受此影响，写字楼租金呈现出下滑的趋势。

（深圳南山留仙洞片区新建写字楼 吴家明/摄）

仲量联行公布的数据显示，在第一季度，深圳甲级办公楼市场的租金水平持续下降，全市平均租金环比下降约2.7%。此外，今年第一季度深圳共有三个甲级办公楼项目约28万平方米竣工入市，而年内余下的三个季度还将有120万平方米的新增供应入市。

仲量联行认为，深圳甲级办公楼的租赁活动主要集中在续租和搬迁置换方面，这反映出企业在选址时更加注重对运营成本的管控。春节过后，办公楼项目的咨询量和实地考察次数均有所增加，显示出市场存在潜在的活跃度。不过，需求转化存在时滞效应，后续成交的释放情况仍需进一步观察。

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示，在当前写字楼市场竞争激烈以及楼宇同质化的情况下，项目定位需要重点关注全方位的资产运营策略，尤其是对市场的准确预期和风险控制。为了适应市场的不断变化，产业多元化与产业升级将成为写字楼去化的重要手段之一，当然，项目自身也需要不断创新与优化服务模式和运营流程。

2025年第一季度深圳写字楼市场既有跨境电商等行业带来的积极需求信号，反映出经济结构的优化升级，但也面临着租赁市场“以价换量”、租金下滑以及较大供应压力等挑战。未来市场的发展，既要看新兴产业对办公空间需求的增长，也需关注业主和项目方如何应对当前的竞争与压力。