本文聚焦中海集团 2024 年的业绩表现。在政策扶持下新房市场热度回升，中海完成了销售目标，但业绩回暖并非一帆风顺。文章详细分析了其销售情况、土地储备变化、营收与利润状况，以及不同产业的发展态势，并介绍了中海未来的投资策略和规划。
自 2024 年 9 月以来，在政策的大力扶持下，新房市场呈现出明显的复苏迹象。同比降幅大幅收窄，这股热度甚至一直延续到了 2025 年初，为房地产市场注入了一剂强心针。
早在 2024 上半年的业绩会上，中海集团行政总裁张智超就曾做出前瞻性的预测。他指出，下半年中海将有 450 亿至 500 亿的新增供货。基于这样的供货量，中海有条件实现全年稳中有升的销售目标，并且张智超对完成全年目标和任务充满了信心。
事实证明，中海确实不负众望，成功完成了既定的目标与任务。
3 月 31 日，中海发布了 2024 年全年业绩公告，并召开了投资者会。据与会投资者介绍，出席本次会议的管理层阵容强大，包括董事会主席颜建国、行政总裁张智超、副总裁郭光辉等人。他们齐聚一堂，共同探讨公司的发展情况和未来规划。
从具体的业绩数据来看，整个 2024 年，中海累计合约物业销售金额约 3106.91 亿元，按年上升 0.3%；相应累计销售面积约 1148.65 万平方米，按年下降 14.0%；合约销售均价为每平方米 27047 元，同比上升 16.6%。年内，中海销售回款为 2219.3 亿元，其他经营回款为 147 亿元，总经营回款为 2366.3 亿元，同比上升 2.1%。
然而，尽管政策与销售层面呈现出双重利好，但这并不意味着业绩能够迅速回暖。
“面粉”流失
从过往一年的推盘动作来深入分析，中海 2024 年实现合约销售均价同比增长 16.6%，主要原因在于其推出了较多位于一二线城市核心地段的高端改善型“红盘”。例如 3 月 28 日开盘的中海顺昌玖里；6 月末同时开盘的北京京华玖序、上海领邸·玖序、深圳深湾玖序、南京江南玖序四盘等。这些优质项目的推出，吸引了众多购房者的关注，从而推动了销售均价的上涨。
正是因为中海在区域布局上持续聚焦重点城市，年内公司来自一线及重点二线城市销售额贡献占比高达 83%。据了解，中海集团系列公司（不含中海宏洋）2024 年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额 1640.4 亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）销售合约额的 60.6%。
从单月表现来看，受益于 5 月及 9 月末政策利好以及“红盘”项目加推，中海在 6 月、7 月以及第四季度均实现了合约销售金额同比正增长。
另外，在以销定投策略的指导下，中海年内投资力度出现了大幅下滑，但在核心一二线城市的投资强度得到进一步加强。这意味着中海更加精准地将资金投入到了最有潜力的市场，把钱花在了刀刃上。
2024 全年，中海在内地 12 个城市共新增 22 幅土地（2023 年：43 幅），新增土地储备总建筑面积为 416 万平方米（2023 年：764 万平方米），权益建筑面积为 389 万平方米。总土地款为 806.1 亿元（2023 年：1342.1 亿元），同比下降 39.94%；所支付权益土地款则同比下降约 43.23%至 696.3 亿元（2023 年：1226.6 亿元）；与此同时，因合作获取的大型综合体项目较多，拿地权益比例也较往年略微降低至 86%。
在区域选择上，中海年内拿地聚焦于去化确定性更强的一二线城市，其中四个一线城市权益购地金额占比约 73.5%，因此 2024 年拿地平均楼面价为 19049 元/平方米，达近五年新高。从具体城市布局来看，2024 年权益土地款重点投向了北京、深圳、上海、杭州等核心一二线城市，权益土地款分别占比 49%、15%、10%和 6%。
经过长时间的谨慎投资和资源调配，中海手上的“面粉”（土地储备）数量止不住地在流失。2024 年末，中海集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为 2877 万平方米（2023 年：3522 万平方米），同比减少 18.31%，其中权益建筑面积为 2543 万平方米。而中海宏洋年内新增土地储备 119 万平方米（2023 年：184 万平方米），同比减少 35.33%；年末土地储备为 1378 万平方米（2023 年：1881 万平方米），同比减少 26.74%，其中权益建筑面积为 1159 万平方米。据此计算，中海集团土储合计 4255 万平方米，与 2023 年 5403 万平方米相比减少 30.20%，净减少 1841 万平方米；其中，权益土储规模为 3702 万平方米。
关于未来的投资，管理层预计今年土地市场可能较前两年会更热一些，随着供地总量上来后，各大房企也会更加理性。在这种情况下，中海方面提出了保持稳中有进的投资策略，继续聚焦于一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行分析。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。
年内，中海集团经营性现金净流入 464.5 亿元，期末持有银行存款及现金为 1241.7 亿元，占总资产的 13.7%，资金库相对比较充裕。同时，集团净借贷比率为 29.2%，平均融资成本为 3.1%，处于行业较低区间。这表明中海在资金管理和融资方面具有较强的优势。
业绩表现
虽然中海 2024 年销售表现较为突出，但从财报数据来看，情况并没有表面上那么光彩夺目。从营收来看，自 2021 年行业高峰期之后，中海便开始走向下坡路，2024 年营收规模再次回到了 2020 年水平，比 2023 年则下降约 8.58%，环比上半年跌幅扩大了约 6 个百分点。
与此同时，毛利率拦腰斩断，从 2020 年的 30.06%降至 2024 年的 17.7%，早已打破集团主席颜建国曾经提出的毛利率不低于 30%要求。在毛利率下行影响下，归母净利润录得近 39%同比降幅，与 2020 年相比缩水超六成。
其他数据方面，报告期内，中海录得经营溢利约 266.94 亿元，同比下降 34.13%；年度溢利同比下降 34.23%至 177.87 亿元；剔除税后投资物业重估增值及汇兑净损益等影响后的核心归母净利润为 157.2 亿元。
不过，中海方面仍然展现出足够乐观的态度，在财报中表示：“虽然国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战，但进入 2025 年，更多新的机遇与增长动能涌现。”
关于未来规划，张智超在业绩会上表示：“虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道。”同时，他还表示未来将会保持战略定力，深化今天、明天、后天的三大产业结构，“下一个五年将在保持战略定力同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，推动公司持续稳健高质量发展。”
据了解，中海的住宅开发主业即“今天”产业，商业资产管理被视为“明天”产业，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店等投资开发；“后天”则是创新业务。按照公司营收结构看，房地产开发业务 2024 全年收入约为 1747.16 亿元，占总营收比例约 94.36%。同比来看，“今天”业务虽然保持着压舱石作用，却出现了 9.42%的同比降幅。
与“今天”业务形成对比的是被视为“面向明天的成长型业务”，商业物业运营业务实现年内收入为 71.29 亿元，同比增长 12.06%，其中写字楼租金收入为 35.7 亿元，购物中心租金收入为 22.6 亿元，长租公寓收入为 2.7 亿元，酒店及其他商业物业收入为 10.3 亿元。不过，该业务尚在成长中，因此占比仅有 3.85%，张智超也表示：“中海商业仍然拥有很大的发展与提升机会。”
年内，中海集团共新增九个商业物业投入运营，总建筑面积增加约 30 万平方米。另据公司副总裁兼商业地产主席王林林介绍，中海商业 2025 年将有 8 个项目入市，有 6 个项目位于一线城市，“2025 年中海商业的目标还是实现双位数收入增长目标，对此我们是有信心的。”
2024 年，中海集团来自其他业务的外部收入为 33.1 亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为 26.9 亿元，同比上升 3.9%。
本文详细剖析了中海集团 2024 年的业绩情况。尽管在政策利好下完成了销售目标，但营收和利润面临挑战，土地储备也有所减少。不过，中海拥有充裕的资金和明确的未来规划，坚持长期主义，深化三大产业结构。商业物业运营业务呈现增长态势，未来有望成为新的增长点。总体而言，中海在复杂的市场环境中机遇与挑战并存。
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