成都土拍风云：“地王”昙花一现，土地市场分化明显

本文聚焦成都土地拍卖市场，详细介绍了3月不同时间的土地拍卖情况，包括地块位置、成交价等信息，对比了“地王”出现前后土拍市场的表现，还分析了土地市场分化的原因及现状。

在3月27日那场备受瞩目的土地拍卖之后，成都后续的几场土地拍卖显得颇为平静。多数地块都以起拍价成交，土地市场并未因本月接连诞生“地王”而产生较大波动。

3月31日，成都公共资源交易服务中心进行了两宗国有建设用地的拍卖。其中一宗位于成华区二仙桥北路，面积约39亩，起拍楼面地价为12900元/平方米；另一宗位于青白江区城厢镇，面积约71亩，起始楼面地价为3000元/平方米。最终，这两宗地均以起拍价成交。

“地王”之后归于平淡

今日拍卖的成华区二仙桥北路31号宗地，净用地面积达25862.47平方米，折合38.7937亩，属于住宅兼容商业用地，最终被中建西南院竞得。而位于青白江区城厢镇的宗地，用地面积为47550.46平方米，合71.3257亩，是纯住宅用地，由成都青港未来置业拿下。

值得一提的是，成华区的这宗地块处于成都中心城区热门的二八板块，该板块周边有多个在售的热销项目。锐理数据显示，2024年至今，宗地周边两公里范围内共成交了4宗地，最高成交楼面地价为14000元/平方米，在售楼盘备案均价在19180 – 28548元/平方米。

然而，3月31日的这场土拍整体表现平淡，所有地块均以底价成交，这与3月27日的土拍形成了鲜明反差。

3月27日，成都拍卖了一宗位于锦江区柳江街道的住宅用地，面积约49亩，起始楼面地价为20000元/平方米。这场拍卖经历了213轮、长达一个半小时的激烈竞价，最终建发以41200元/平方米的价格竞得，溢价率高达106%，成功将成都土拍纪录提升至“4万+”。由于现场竞争异常激烈，主持人多次提醒竞拍者理性叫价，落槌之后主持人擦汗的图片更是在网络上广泛流传。

事实上，土拍市场的反差在新“地王”诞生的第二天就已显现。3月28日，成都再次拍卖7宗地，业内人士用“波澜不惊”来形容这场拍卖，土地市场并没有因为新“地王”的诞生而出现躁动。

当天拍卖的7宗地，包括来自市中心、外金沙、华侨城板块的3宗中心城区地块，以及4宗二三圈层地块。其中，最受关注的是市中心临近天府广场的地块，面积约13亩，起拍价19000元/平方米，最终被华添地产以楼面地价24700元/平方米竞得，溢价率为30%。而位于华侨城和光华新城地块的溢价率分别为12.8%和3.7%，其余4宗地块均以起拍价成交。

实际上，从3月24日至31日这一周时间里，成都共拍卖土地12宗，其中8宗地块以底价成交。从3月11日到3月27日，土拍地价连创新高，让成都土地市场呈现出火爆的景象，但背后却有更多地块以底价成交。

土地市场分化

西南财经大学教授刘璐在接受第一财经采访时表示，成都不同区域的建成区开发程度存在较大差异，这导致不同区域土地的稀缺程度不同。土地稀缺性越高，市场热度就越高。

刘璐进一步解释道，锦江区开发程度较高，剩余可供开发的土地面积较少，建发竞得的宗地又紧邻城南的高新区金融城，所以在土拍中溢价率很高。而稀缺性相对较弱的板块，土拍起价和溢价率都相对较低。例如，三圈层一些区域的土拍成交楼面价，甚至可能不足同期核心区成交楼面价的十分之一。

实际上，从去年以来，成都土拍市场就已经出现了分化局面。城市核心区域的优质地块受到开发商的热烈追捧，竞争十分激烈；而其他区域的土地市场则在降温，开发商涉足较少，大多由地方平台企业接手，呈现出两极分化的态势。

中指研究院成都分院总经理黄雪表示，2025年以来，成都核心区域土地市场持续保持高热状态，优质地块普遍以高溢价成交，央企、地方国企、民营企业纷纷参与争夺，楼面地价连续大幅刷新，这体现了开发企业对成都核心区域市场的高度认可。

她认为，以“5 + 2”（锦江区、青羊区、武侯区、成华区、金牛区，以及高新区和天府新区）为主的核心区域土地更为稀缺，“土地普遍高溢价成交”的态势将从锦江、高新等区域向其他区域蔓延。核心区域优质地块将持续吸引企业争夺，而企业对于外围区域市场将继续保持克制与冷静。“5 + 2拼实力，新六区重研判”的投资逻辑进一步形成。

刘璐还指出，当前楼市的分化正在进一步加剧。以成都为例，目前一些远郊区域的二手房价格仍在走低，而一些热点区域的房价则在看涨。未来，这种分化可能会更加明显，同一时间内，不同区域的项目价格可能会出现上涨、下跌或保持不变的不同情况。

本文通过对成都3月土地拍卖情况的详细梳理，展现了“地王”出现前后土地市场的不同表现，从高价竞拍的激烈到多数地块底价成交的平淡。同时深入分析了土地市场分化的现象及原因，指出不同区域因开发程度和土地稀缺性不同导致市场热度差异，且这种分化在楼市中也有体现，未来市场分化格局可能会持续加剧。