本文聚焦于《2024/2025年度中国商业地产行业发展报告》，对2024年中国商业地产领域的热点事件进行了全面盘点，涵盖政策推动、企业经营、市场特征等多个方面。同时，还展望了2025年商业地产行业的四大发展趋势，为行业相关人士提供了重要的参考依据。
近日，由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会携手商业地产行业智库RET睿意德，联合发布了《2024/2025年度中国商业地产行业发展报告》。该报告不仅对2024年中国商业地产领域发生的热点事件进行了系统盘点，还对2025年行业的发展趋势做出了展望。
下面，让我们一同回顾2024年中国商业地产行业的热点事件。
一、三中全会首提积极推动首发经济
代表事件
2024年7月，中国共产党二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中首次明确提出“积极推进首发经济”。同年12月的中央经济工作会议再次着重强调要积极发展首发经济。随后，新华社专门给出了首发经济的具体定义，首发经济是指企业发布新产品，推出新业态、新模式、新服务、新技术，开设首店等一系列经济活动的总称。它涵盖了企业从产品或服务的首次发布、首次展出，到首次落地开设门店、首次设立研发中心，再到设立企业总部的链式发展全过程。
关注理由
近年来，各地政府纷纷密集出台扶持首店的政策，购物中心也竞相招引首店品牌，首店经济已然成为拉动消费的新引擎。而由首店经济演化而来的首发经济在中央层面首次公开提出，这充分体现了高层对商业创新的高度重视。它推动了首店经济向纵深化与生态化发展，对于进一步激发消费潜力具有重要意义。
二、国家新政鼓励零售业创新提升
代表事件
当前，我国零售业存在发展不平衡、优质供给不足、“内卷式”竞争等诸多问题，迫切需要进行优化调整。2024年11月，商务部等7部门办公厅印发了关于《零售业创新提升工程实施方案》的通知。方案提出，通过每年确定一批零售业创新提升试点城市，完成一批存量零售商业设施改造，推广一批经验成熟的典型案例，到2029年初步形成供给丰富、布局均衡、渠道多元、服务优质、智慧便捷、绿色低碳的现代零售体系。
关注理由
零售业在商业经营中占据着至关重要的地位。然而，近些年在购物中心里，零售业态的占比日益降低，逐渐被餐饮与体验业态所挤占。与消费者需求的变化和要求相比，零售业的创新迭代明显滞后。因此，零售业的创新与提升对于促进消费起着至关重要的作用。
三、胖东来式改造引发现象级关注
代表事件
2024年，商超行业的经营面临着严峻挑战。曾被誉为“民营超市第一股”的湖南步步高自2021年以来持续陷入亏损，最终被法院裁定进行破产重整。另一家头部企业永辉超市也陷入了同样的困境。与之形成鲜明对比的是，以独特的企业文化和管理模式闻名的“胖东来”经营状况却如日中天，并且开始义务帮扶步步高与永辉。经过胖东来式改造后的步步高与永辉门店，客流和销售业绩均实现了数倍增长，这一现象引起了全行业的广泛关注和资本市场的青睐。9月，名创优品斥资62.70亿元收购了永辉超市29.4%的股权，成为永辉超市第一大股东。更多的超市也开始自主进行“胖东来式”调改。
关注理由
尽管胖东来深度参与调改的门店数量并不多，但由于改造效果好、见效快，许多企业开始自发学习调改。这一现象背后反映出行业企业开始从过分追求规模化、资本化，逐步回归到商业运营的本质。
四、新零售模式标杆折戟退场
代表事件
12月17日，阿里巴巴集团发布公告，同意将所持全部银泰百货股权以约74亿元人民币出售给由雅戈尔集团和银泰管理团队成员组成的买方财团。这一价格与当年阿里收购银泰百货时相比大幅缩水。2014年，阿里注资53亿港元成为银泰第二大股东；三年后，又斥资198亿港元控股银泰。根据阿里公告，因出售银泰而录得的亏损约为人民币93亿元。
关注理由
2016年底，阿里提出“新零售”战略，主张线上赋能线下、线上线下融合。收购后的银泰与自行孵化的盒马鲜生成为阿里新零售的试验场。新零售的提出一度在业内引起巨大反响。其后，腾讯与京东也分别提出了“智慧零售”与“无界零售”，并入股线下零售。阿里新零售退场的后续效应引发了业界的诸多猜想。
五、商业资产大宗交易更趋活跃
代表事件
2024年，商业大宗资产交易变得更加活跃。据中指研究院统计，2024年全国大宗商业资产交易达到80宗，与2023年的51宗相比，增长了57%。其中，头部商业地产企业万达集团集中出售了11个万达广场，其区位不仅涵盖北京、成都、南京、合肥等一二线城市，还包括淮北、武威、赤峰、晋江等三四线城市。万科同期也出售了6个商业资产，其中包括上海七宝万科广场和南翔印象城MEGA两个明星项目，资产分布于北上广深一线城市及香港。
关注理由
由于近年来房企普遍面临资金吃紧的问题，出售优质商业资产成为企业纾困的重要手段。因此，2024年商业资产大宗交易更为活跃，并且呈现出一些新的特点：交易对象相对集中；标的物大多经营良好；交易主体以国内资金为主，外资交易大幅减少，且买家多为专业的保险机构；成交价格普遍低于卖家预期与评估机构估值。当前商业资产交易虽然活跃，但仍处于非正常市场状态。
六、市场整体呈现低频消费新特征
代表事件
2024年，我国社会消费品零售总额达到48.8万亿元，同比增长3.5%，与上一年相比增速下滑了3.7个百分点。这一数据变化深刻反映出居民消费行为的转变。当下，居民在消费支出上越发理性和谨慎，进而促使市场呈现出显著的低频消费新特征。
从市场实际表现来看，部分门店虽然客流量有所增加，却未能实现销售业绩的同步增长。同时，客单价也出现明显下降趋势。值得关注的是，即便是在疫情期间仍保持高速增长的奢侈品市场，在2024年也首次呈现整体性下滑。知名咨询公司贝恩发布的《2024年中国奢侈品市场报告》测算，2024年中国内地个人奢侈品市场销售额下降近两成。
关注理由
传统意义上，低频消费主要集中在特定的商品品类。但如今，低频消费已演变为大众消费的普遍趋势。消费者在减少支出的同时，对消费品质的要求并未降低，这给商业运营带来了前所未有的挑战。如何在满足消费者品质需求的同时，应对低频消费带来的市场变化，成为商业领域亟待解决的关键问题。
七、消费基础设施REITs迎来上市元年
代表事件
2024年，我国首次公开发行消费基础设施公募REITs。3月至9月间，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT分别在上交所与深交所上市。
已发行的七支消费基础设施公募REITs总发行规模接近200亿元。其中，华夏大悦城商业REIT因投资人认购踊跃，开售当日即提前结束公众发售。华夏首创奥莱REIT则是国内首支以奥特莱斯项目为底层资产的REIT，其公众发售部分的募资规模创下消费REITs新纪录。七支消费REITs的最高价格超越发行价的最大幅度近40%，最小约8%。包括华润、金茂、印力在内，年内都实施了2次及以上的分红。
关注理由
可产生稳定现金流的优质消费基础设施项目及贴合新经济周期下消费趋势的商业资产迎来了盘活及发展契机。已上市消费基础设施类REITs的良好业绩表现，也将为行业持续推动商业设施提升运营质效，促进消费升级和提振消费注入决心和信心。
八、情绪价值激发消费新热点
代表事件
麦肯锡《2024年中国消费趋势调研》显示，64%的消费者更加看重精神消费，并且年轻消费者对精神消费的重视程度更高。淘宝平台发布的“2024年度十大商品”中，丑鱼拖鞋、太空船票、谷子、打工人立牌、蕉绿绿植、黑神话悟空概念商品等超过半数都与情绪价值需求相关。小红书发布的《618新生活购物趋势洞察报告》显示，宠物治愈一切，与宠为伴成为新的生活方式，小红书中38%用户愿意为宠物改变自己的生活方式。《2024年抖音电商年度增长报告》显示，2024年1 – 11月，盲盒和卡牌的搜索指数分别增长41%和294%，情绪消费催生“陪伴性直播”新业态兴起。
关注理由
与零售、餐饮等业态销售乏力形成对比的是，宠物、二次元、文化演艺、艺术展览等提供情绪价值的新兴消费迅速崛起。商业竞争从功能满足逐步转向情感共鸣，这不仅为业态创新、空间运营带来新的整合价值，也为消费市场注入了新的活力。
接下来，让我们看看全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平对2025年商业地产行业发展趋势的展望。
全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出，2025年商业地产行业将呈现以下四大发展趋势：
一、传统主力店待迭变
近年来，百货商场、商超、电影院、冰场、快时尚等购物中心中的传统主力店由于业绩不佳，其地位与商业价值明显下降。诸多品牌陆续撤店或缩减面积，主力店的概念也随之弱化，行业开始重新审视主力店的作用与前景。而与此同时，替代性的新业态与新物种尚未成型，主力店在购物中心中进入一个断档期。
二、重更新盘活存量商业
近些年，消费需求呈现出快速更新迭代的趋势，消费出现了鲜明的差异化与个性化特征。许多既有存量商业空间已无法满足新需求与新功能，亟需开展商业建筑的改造升级与内容创新，以应对行业内卷式的竞争。特别是一批小而美的非标商业的成功，更将进一步激发购物中心的改造积极性。
三、品牌出海热升温
一批先行出海品牌展示出的成功示范效应，加之国内市场的内卷不断加剧，越来越多的品牌将出海作为新的战略与新的业绩增长点。中国文化自信下的商业自信也成为了品牌出海的新动能。品牌出海规模与量级将迎来一个新的跃升。
四、商业空间功能公共化
随着新消费的快速崛起，精神文化消费已经成为新的刚需。一些线下商业空间的功能开始悄然转变，尝试增加更多的城市公共空间属性。商业招商更加青睐于精神文化类内容与策展活动，并通过借助城市文化与公共事件打造城市精神文化地标，放大商业场所的公共空间属性，这已成为塑造创新竞争力的新趋向。
本文通过对《2024/2025年度中国商业地产行业发展报告》的解读，全面回顾了2024年中国商业地产领域的热点事件，涵盖政策推动、企业经营、市场特征等多个方面。同时，展望了2025年商业地产行业的四大发展趋势，包括传统主力店的变革、存量商业的更新盘活、品牌出海的升温以及商业空间功能的公共化。这些热点和趋势反映了商业地产行业在当前经济环境下的变化和挑战，也为行业相关人士提供了重要的参考和启示，有助于他们更好地把握市场动态，制定相应的发展策略。
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