本文聚焦中国金茂2024年全年业绩公告，深入剖析其在房地产市场调整期的经营表现。详细介绍了公司在开发业务、第二曲线业务方面的发展策略与成果，以及负债和资金管理情况，展现了中国金茂在困境中逆势发展的实力和潜力。
在国家政策的有力支持下，房地产行业的风险正加速出清。在这一过程中，那些拥有优质产品力和稳健经营能力的企业，有望率先走出行业周期的低谷，迎来新的发展机遇。
3月25日，中国金茂正式发布了2024年全年业绩公告。公告数据显示，在过去的一年里，中国金茂实现收入590.53亿元，所有者应占溢利约10.65亿元。值得一提的是，2023年同期该公司处于亏损状态，而2024年同比增长了115%，成功实现扭亏为盈。
若不考虑投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利达到人民币13.33亿元，较上年度大幅增加120%。
在同行普遍面临亏损的大环境下，中国金茂的这份逆势飘红的成绩单，无疑为整个房地产行业树立了全新的标杆，也为市场的复苏传递了积极的信号。
在同日召开的业绩会上，中国金茂董事长陶天海针对当前的市场局面，明确提出了公司在2025年及以后的发展战略。他表示，中国金茂要做优增量，进一步盘活存量，打造第二曲线，真正助力公司实现长远的高质量发展。同时，要全面推动组织能力的创新升级。
陶天海还强调：“今后中国金茂不仅要成为某方面的特长生，更要成为全面发展的优等生，希望在各方面能力上实现全面均衡且有亮点。”
开发业务：聚焦升级，盘活存量做优增量
在业绩会上，中国金茂管理层透露，今年公司推动了“六力三比”主题年活动，聚焦全面焕新升级组织能力。
回顾2024年，中国金茂将其定义为“产品升级”主题年。在这一年里，公司发布了“金玉满堂”全新产品线。截至年底，中国金茂已在12大核心城市成功落位18个项目。其中，9座金茂府3.0、3个璞系、两个满系、3个棠系项目开盘销售，均获得了市场的热烈反响。
得益于长期坚持的产品主义构建，中国金茂在过去一年的业绩得到了显著提振。数据显示，2024年全年，公司实现营业收入590.53亿元，期内公司所有者应占溢利约10.65亿元，同比增长115%；扣除投资物业公平值亏损的净利润为13.33亿元，较上年度增加120%；公司整体销售毛利率为15%，较上年的12%增长了3个百分点。
在中国金茂的各项业务中，城市运营与开发业务依然是业绩贡献的主力军。年内，该业务实现收入493.02亿元，占总收入的比例高达82%，且该业务的毛利率同比上升2个百分点至11%。
针对开发业务，中国金茂管理层在业绩会上多次强调要“盘活存量、做优增量”。在盘活存量方面，早在去年6月，中国金茂就制定了“奋进计划”，公司计划用三年时间解决80%的存量问题，加快存量去化。
陶天海透露：“中国金茂在存量盘活方面取得了非常不错的成效。由于部分项目是城市运营项目，政企利益高度绑定，因此在存量盘活方面得到了地方政府的大力支持。”
在做优增量方面，中国金茂通过投资创标、运营创标和产品创标，以增量带动存量问题的解决。自去年四季度以来，中国金茂加大了投资拓展力度，且投拓更加精准聚焦。
据观点新媒体查阅，仅12月份，中国金茂就在长沙、天津、郑州、成都、上海等地逆势抢地。报告期内，公司通过招拍挂及合作协议共计获取22个新项目，计容总面积202万平方米。
2024年内获取的土地中，一线、二线城市货值占比达99%；去年至今年2月，公司近七成投资位于北京、上海。
中国金茂高级副总裁张辉表示，公司在土地投拓方面坚持双聚焦战略，即聚焦核心城市、核心地段，同时坚持利润优先的战略导向，选择更适合金茂的地块。在投资规模上，公司追求相对稳定的规模，过去两三年始终保持了200亿左右的投资规模。
张辉还提到：“已经开盘的项目，各项财务指标都超过可研的预期。对于2024年即拿即开的项目，内部有一个评价指标叫投资精准度，涵盖了财务指标、利润指标、周转速度等维度，即拿即开项目的内部评价精准度都超过了100% – 130%。”
得益于存量的有效盘活与增量的有力支撑，截至2024年12月31日，中国金茂累计取得签约销售金额共计人民币982.55亿元，累计签约销售建筑面积约581.84万平方米，已认购（未签约）物业销售金额共计17亿元。
从观点指数发布的2024年1 – 12月房地产企业销售表现来看，中国金茂权益销售排名第10位，全口径销售排名第12位，两个排名均较2023年有所提升。
在全年的销售金额中，68%的销售额来自华北和华东区域，90%来自一二线城市。与此同时，2024年公司累计回款970亿元，回款率达到99%。此外，其住宅公寓产品的平均签约单价达到2.2万元/平方米。
对于接下来的市场走势以及金茂的销售策略，陶天海认为，2025年总体市场将呈现基本筑底、分化加剧的格局，预计总的成交量可能会略有下滑。不过，他强调：“中国金茂2025年总的推货预计是1800亿元，预期销售规模会保持在千亿，排名会稳中有升，我们对此充满信心。”
第二曲线：加速发展，提升盈利能力
在前瞻性战略的指引下，中国金茂的开发业务保持了稳健增长。与此同时，公司的精品持有及物业服务板块也实现了显著增长。
针对商业、酒店和物业等非开发板块，中国金茂表示要加速发展第二曲线，提升板块的盈利能力，真正助力企业实现长远的高质量发展。
陶天海透露，去年公司在精品持有和轻资产的商业酒店和物业服务能力培养方面下了很大功夫。一方面，出售部分非核心资产；另一方面，将持有的核心资产进一步做优做强。
在写字楼运营方面，截至报告期末，北京凯晨世贸中心实现出租率96.8%，西城金茂中心的出租率为94%，上海金茂大厦为83.5%，南京玄武湖金茂广场一期写字楼的出租率提升21.2个百分点至86%，整体出租表现稳中有进。
在零售商业运营方面，“华夏金茂商业REIT”作为首批商业公募REITs于2024年3月12日上市。根据第四季度报告，该基金实现了2323.34万元的收入，EBITDA（息税折旧摊销前利润）为1257.22万元，这一表现超出了市场预期。
此外，中国金茂旗下的在营项目，如南京金茂览秀城、青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城等，均有望成为“华夏金茂商业REIT”后续的扩募资产。
在消费及旅游板块全面复苏的背景下，中国金茂的酒店业务表现出较强的韧性，全年实现收入16.99亿元。
乔晓洁表示，去年以金茂酒商为轻资产运营平台，金茂聚焦提升轻资产的运营管理能力，同时实现了消费基础设施REITs的上市，形成了大资管的投融管退专业化闭环。
上市平台金茂服务也保持了稳定的收入增长。2024年，其实现总收入约为29.66亿元，同比增加9.7%。期末，金茂服务的合约建筑面积约为1.34亿平方米，同比增加约26.2%，管理595个物业项目，总在管建筑面积约为1亿平方米，同比增加约19.8%，包括406个住宅社区和189个非住宅物业。合约面积覆盖倍数1.33倍。
整体来看，在中国金茂590.53亿元的全年收入中，商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务以及其他分别贡献3%、3%、5%、7%的收入。
中国金茂表示：“通过发展第二曲线，公司持有业务将控制毛利水平在70%以上，轻资产（毛利率）30%左右。随着第二曲线的收入占比提升，公司整体的毛利水平将持续改善。”
负债与资金：优化结构，保障现金流健康
过去几年，房地产行业经历了前所未有的调整压力，销售疲软、增速放缓、融资受困成为行业的新常态。在这样的行业背景下，企业的资金链状况成为关乎其生死存亡的关键因素。
观点新媒体查阅发现，截至2024年年末，中国金茂保持了“三道红线”全绿档，内外债务结构持续优化。
乔晓洁表示，今年以来，公司一直坚持“降短期、升长期，降境外、升境内”的债务管理思路。在这一思路的指导下，2024年公司整体负债压降了近50亿元。
她透露：“在压降债务规模的同时，我们还优化了整体的债务结构。”到2024年末，中国金茂的平均贷款期限是6.27年，而2023年同期为5.25年。
从年报披露的数据来看，于2024年12月31日，中国金茂的计息银行贷款和其他借款（流动及非流动）为人民币1228.01亿元，较2023年下降4%。扣除现金及现金等价物、受限制银行结余及若干其他金融资产，公司于报告期末的净债务为879.45亿元，较2023年同期减少1.78%，净负债于调整后资本比率为67%，较上年同期减少6个百分点。
在中国金茂的计息银行贷款及其他借款中，一年内到期的占比17.6%，为216.07亿元，第二年到期的有息负债为383.64亿元，第三年至第五年的有息负债为428亿元，五年以上的负债共计200.3亿元。报告期末，公司现金和现金等价物为人民币308.05亿元。
从融资情况来看，截至2024年12月31日止年度，中国金茂的利息开支总额为68.83亿元，较上年度减少16%，主要原因是本年度平均贷款额及贷款利率均下降。其中，资本化的利息开支为43.48亿元，较上年度下降15%；融资成本为25.35亿元，较上年度减少16%。
乔晓洁还表示，公司新增融资成本为3.39%，较2023年的4.4%出现了大幅下降，境内新增融资平均成本仅2.87%。
她提到，根据目前整体的资金排布，包括考虑200亿元权益土地款投资，公司的现金流非常健康。具体体现在以下三个方面：其一，公司的融资空间非常充足，截至2024年年末，公司未动用的银行授信还有700多亿元，这些都是未来可以进行融资的资源；其二，公司的债务结构非常合理，一年内到期的债务仅有216亿元，其中还包括3月份到期的87亿元凯晨世贸中心CMBS，这一债务已经用经营物业抵押贷完成了置换；其三，外币的债务管理合理，目前中国金茂的外债占比在20% – 25%的水平，处于比较合理的区间，未来也会在这个范围内适度进行调整。
本文全面介绍了中国金茂2024年的业绩表现，在开发业务上通过聚焦产品升级、盘活存量和做优增量实现了业绩的逆势增长；第二曲线业务如精品持有及物业服务板块也取得显著进展；同时，公司在负债与资金管理方面优化结构，保障了现金流健康。这些举措使中国金茂在房地产市场调整期展现出强大的抗风险能力和发展潜力，为行业树立了良好的典范。
原创文章，作者：Juliana，如若转载，请注明出处：https://www.yanghehb.com/6468.html
